Опубликован: 20.05.2017 | Доступ: свободный | Студентов: 1567 / 256 | Длительность: 40:03:00
Тема: Экономика
Специальности: Руководитель, Экономист, Бухгалтер
Лекция 16:
Учет неопределенности и риска при оценке инвестиционной деятельности предприятия
Расчеты табл. 16.11 показывают, что используемая информация за прошедшие периоды не является достаточно объективной, по каждому варианту имеем существенные отклонения значений прибыли от средней прибыли. По проекту "В" коэффициент вариации в 1,87 раза меньше, чем по проекту "А", поэтому данные для анализа по этому проекту являются более однородными.
Рассчитаем уровень риска неполучения чистой прибыли по каждому проекту, результаты расчетов в табл. 16.12.
| № | ПРк | К | Доля прибыли, Дпрк | Вероятность события, Рк | Средневзвешенная вероятностная доля прибыли, Рк * Дпрк |
|---|---|---|---|---|---|
| Проект "А" | |||||
| 1 | 340 | 26 | 0,2881 | 0,2889 | 0,0832 |
| 2 | 560 | 15 | 0,4746 | 0,1667 | 0,0791 |
| 3 | 180 | 20 | 0,1525 | 0,2222 | 0,0339 |
| 4 | 100 | 29 | 0,0847 | 0,3222 | 0,0273 |
| ∑ | 1180 | 90 | 1 | 1 | 0,2235 |
| Вероятность получения прибыли по проекту "А" | 22,35% | ||||
| Проект "B" | |||||
| 1 | 600 | 26 | 0,3774 | 0,2889 | 0,109 |
| 2 | 340 | 15 | 0,2138 | 0,1667 | 0,0356 |
| 3 | 420 | 20 | 0,2642 | 0,2222 | 0,0587 |
| 4 | 230 | 29 | 0,1447 | 0,3222 | 0,0466 |
| ∑ | 1590 | 90 | 1 | 1 | 0,2499 |
| Вероятность получения прибыли по проекту "B" | 24,99% | ||||
Расчеты табл. 16.12 показывают, что оба проекта являются достаточно рискованными, вероятность получения прибыли по проекту "А" составит 22,35%, а по проекту "В" - 24,99%. При принятии решения о выборе варианта инвестирования следует отдать предпочтение проекту "В", риск неполучения дохода от инвестиций меньше.
Пример 7. Имеется два варианта вложения средств: в акции фирмы "А" и в акции фирмы "В". Основные варианты изменения фактора, учитывающего при оценке риска вложения средств "доходность вложения", представлены в табл. 16.13. Определить среднее значение дохода по каждому варианту, выбрать наиболее предпочтительный вариант. Определить среднюю величину доходности вложений средств одновременно в акции двух компаний.
| Фактор | Вариант "А" | Вариант "B" | ||
|---|---|---|---|---|
| значение фактора, Х | частота появления, К% | значение фактора, Х | частота появления, К% | |
| Исходная информация | ||||
| Доходность по экспертной оценке, DX,% | ||||
| Пессимистический вариант | 6 | 40 | 8 | 33 |
| Наиболее вероятный | 10 | 35 | 13 | 35 |
| Оптимистический вариант | 14 | 25 | 18 | 32 |
| Показатели оценки риска (расчеты) | ||||
| 1. Размах вариации (доходности), %, R = Rmax - Rmin | R(A) = 14 - 6 = 8 | R(B) = 18 - 8 = 10 | ||
| 2. Средняя величина доходности, %, М = DXk * Pk | M(A) = 6 * 40 + 10 * 0,35 + 14 * 0,25 = 9,4 | M(B) = 8 * 0,33 + 13 * 0,35 + 18 * 0,32 = 12,95 | ||
| 3. Дисперсия, D = (Rk - M)2 * Pk | D(A) = (6 - 9,4)2* 40 ++ (10 - 9,4)2 * 0,35 ++ (14 - 9,4)2 * 0,25 = 10,04 | D(B) = (8 - 12,95)2 * 0,33 ++ (13 - 12,95)2 * 0,35 ++ (18 - 12,95)2 * 0,32 = 16,25 | ||
| 4. Среднее квадратическое отклонение, σ = D1 : 2 | ∑(A) = 10,041 : 2 = 3,1686 | ∑(B) = 16,251 : 2 = 4,0311 | ||
| 5. Коэффициент вариации риска, Кв = σ : М | CV(A) = 3,1686 : 9,4 = 0,33709 | CV(B) = 4,0311 : 12,95 = 0,311282 | ||
Решение:
Основные правила расчетов, а также результаты представлены в табл. 16.13.
Значение коэффициента вариации у варианта "В" меньше, чем у варианта "A", анализируемые данные более точно характеризуют средний уровень доходности. Рассчитаем уровень риска вложения средств в каждый вариант. Результаты представлены в табл. 16.14.
| Фактор | Вариант "А" | Вариант "B" | ||
|---|---|---|---|---|
| вероятность фактора, Рх ∑ = 30 | вероятность появления, Рk ∑ = 100 | вероятность фактора, Рх ∑ = 39 | вероятность появления, Рk ∑ = 90 | |
| Вероятность получения дохода по экспертной оценке, DX, % | ||||
| Пессимистический вариант | 6 : 30 = 0,2 | 40 : 100 = 0,4 | 8 : 39 = 0,2051 | 33 : 90 = 0,3667 |
| Наиболее вероятный | 10 : 30 = 0,3 | 35 : 100 = 0,35 | 13 : 39 = 0,3333 | 35 : 90 = 0,3889 |
| Оптимистический вариант | 14 : 30 = 0,47 | 25 : 100 = 0,25 | 18 : 39 = 0,46 | 0,36 |
| Вероятность получения средней доходности по варианту | 0,2 * 0,4 + 0,3 * 0,35 ++ 0,47 * 0,25 = 0,3 | 0,2051 * 0,3667 + 0,3333 ** 0,3889 + 0,46 * 0,36 = 0,3704 | ||
Вероятность получения средней доходности по варианту "В" больше, чем по варианту "А". Таким образом, вложение средств в вариант "В" является наиболее предпочтительным.
Если будет рассматриваться решение о доходности вложений в вариант "А" и "В", то доходность вложений составит:
9,4% * 0,3 + 12,95% * 0,3704 = 7,62%.
Пример 8. Рассматривается вопрос о целесообразности инвестирования средств в объект недвижимости - торговое помещение, исходные данные для анализа представлены в табл. 16.15 (строки 1 и 2, 7). Стоимость торгового оборудования - 12 000 руб. Инвестиции будут осуществляться за счет собственных и заемных средств, при этом доля заемных средств составит 65%, ставка за использование заемных средств - 22%. Требуемая отдача для инвестора должна составить 1,75. Оценить целесообразность вложения собственных средств в объект инвестиций, уровень минимальной отдачи для собственника.
| № | Показатель | Количество |
|---|---|---|
| 1 | Площадь оцениваемого помещения, кв. м | 100 |
| 2 | Ставка аренды за месяц, руб./кв. м | 300 |
| 3 | Потенциальный валовый доход за год, ПВД, руб. (стр. 1 * стр. 2 * 12) | 100 * 300 ** 12 = 360 000 |
| 4 | Неиспользуемая площадь, кв. м | 24 |
| 5 | Убытки от недозагрузки помещений, ПБП, руб. (стр. 2 * стр. 4 * 12) | 300 * 24* 12 = 86 400 |
| 6 | Действительный валовый доход, ДВД. руб. (стр. 3 - стр. 5) | 360 000 - - 86 400 = 273 600 |
| 7 | Расходы арендодателя, всего, руб. в том числе: | 188 100 |
| 7.1 | По управлению, тыс. руб. | 140 000 |
| 7.2 | Страхование имущества | 2000 |
| 7.3 | Налог на имущество | 7800 |
| 7.4 | Плата за землю | 12 300 |
| 7.5 | Коммунальные платежи | 24 000 |
| 8 | Чистый операционный доход за год, ЧОД, тыс. руб. (стр. 6 - стр. 7) | 273 600 - - 188 100 = 85 500 |
Решение:
Для осуществления инвестиций в объект недвижимости за счет собственных и заемных средств необходимо использовать понятие "цена капитала". Основные факторы, учитываемые для расчета "цены капитала":
- действительный валовый доход (ДВД) - разность между максимальным доходом (ПВД), который может принести оцениваемый объект оценки (потенциальный валовый доход), и потерями арендной платы из-за наличия вакантных помещений и безнадежных платежей;
-
операционные расходы (ОПР) - расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества. Основными составляющими операционных расходов являются:
- постоянные расходы (ПОСТ), которые не зависят от степени эксплуатации недвижимости: расходы на страхование объекта недвижимости, оплата налога на имущество;
- переменные расходы (ПЕР) - эксплуатационные расходы, которые необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации; расчет затрат по эксплуатации объекта основывается на анализе фактических данных о затратах по его содержанию с учетом типичных затрат на данном рынке. К переменным затратам относятся затраты на коммунальные услуги, расходы по управлению объектов (выплаты администрации за заключение арендных договоров на имеющиеся площади, надзор за своевременностью арендных платежей, поддержание функциональной пригодности объекта), заработная плата обслуживающего персонала, расходы на обеспечение безопасности, содержание территории;
-
резервы (РЗ) - расходы, связанные с объектом недвижимости, которые необходимо произвести только один раз в несколько лет, а также расходы, зависящие существенно от времени (замена ковровых дорожек, лифтов, благоустройство территории, замена элементов строения со сроком службы меньше срока экономической жизни (кровля, трубы и т.п.):
ОПР = ПОСТ + ПЕР + РЗ;
- чистый операционный доход от его приобретения - разность между действительным валовым доходом от объекта (ДВД) оценки и операционными расходами (ОПР). Величина чистого операционного дохода определяет стоимость недвижимости на дату оценки;
- структура источников финансирования инвестиций - доля собственных и заемных средств;
- цена собственного или заемного капитала.
Решение задачи сводится к оценке уровня минимальной отдачи не только от инвестиций в целом, но и отдачи от собственного капитала.
Зная минимальную отдачу от собственного капитала и прогнозную рентабельность собственного капитала, можно минимальный уровень риска вложения средств в данный объект оценить целесообразность инвестиций в данный объект недвижимости с точки зрения собственника.
Для решения задачи необходимо использовать коэффициент покрытия долга - отношение чистого операционного дохода (ЧОД) к годовой сумме обслуживания долга (СОД), связанного с инвестициями:
Кпд = ЧОД : СОД.
