Характеристика и основные направления развития коммунального хозяйства
2.11. Развитие товариществ собственников жилья
Достаточно эффективно решить задачу рационализации затрат и контроля за количеством и качеством потребляемой продукции и услуг могли бы сами жители, объединяясь в товарищества собственников жилья и принимая на баланс жилые здания.
Серьезной причиной, сдерживающей развитие этой формы самоорганизации жителей, является отсутствие у граждан опыта самоуправления, психологическая неготовность и боязнь взять на себя ответственность, а также опасение возможного увеличения коммунальных платежей для членов ТСЖ.
С правовой точки зрения никаких серьезных препятствий для развития ТСЖ нет. Принятый 15 июня 1996 г. Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" определяет порядок регистрации товариществ, гарантирует им право на бюджетные дотации, а малообеспеченным членам ТСЖ еще и право на жилищные субсидии. Но на практике процедура регистрации ТСЖ, определяемая подзаконными правовыми актами местного значения, часто оказывается весьма сложной и длительной. Бюджетные дотации не всегда и не в полном объеме доходят до товариществ. Возникают проблемы с передачей на баланс ТСЖ жилых зданий и нежилых помещений, а также с гарантированным законом бесплатным порядком оформления земельных участков, входящих в состав кондоминиумов.
Так, например, по оценке экспертов, занимающихся созданием товариществ собственников жилья, чтобы зарегистрировать ТСЖ в г. Москве, требуется согласовать вопрос в 22 городских комитетах и ведомствах, заполнить около 150 различных форм и документов. В результате вместо определенного законом месячного срока (со дня подачи документов на регистрацию) реальный срок всей процедуры составляет 7-9 месяцев. Обязательным условием при этом является наличие поэтажного плана здания, услуга по составлению которого в БТИ обходится в 10 тысяч (деноминированных) рублей.
Многочисленные проблемы возникают и после регистрации товариществ. На практике получается, что органы санэпидемконтроля, пожарного надзора и другие инспекционные службы, как правило, оставаясь равнодушными к нарушениям в домах муниципального фонда, сразу же начинают проявлять принципиальность в отношении вновь созданных ТСЖ. В результате оснащение бывшего муниципального дома в соответствии с предъявляемыми требованиями обходится членам товариществ в значительную сумму.
Для ограничения возможного произвола и дискриминации со стороны местных властей по отношению к ТСЖ Правительству РФ необходимо утвердить Типовой устав товарищества собственников жилья.
2.12. Значение субъективных факторов и необходимость учета интересов всех участников преобразований
Неучет некоторых объективных факторов может привести к пробуксовке реформы, к превращению ее в "бег на месте". Не менее важно при этом учитывать субъективные факторы, интересы всех участников процесса преобразований, а также реальные, а не идеальные условия, в которых приходится действовать руководителям различного ранга - от министров до глав местного самоуправления.
В числе возможных причин "несрабатывания" заложенной в стратегию реформ и как бы объективно существующей мотивации местных властей к рациональному использованию бюджетных средств на нужды ЖКХ эксперты называют следующие:
- интересы региональных и местных властей определяются большим количеством разнообразных факторов, причем выбор властей вполне может определяться не экономическими, а политическими соображениями;
- в условиях бюджетного дефицита глава местного самоуправления, принимая решение о приоритетных направлениях распределения бюджетных средств, вынужден учитывать весь комплекс городских проблем, т. е. решать задачу рационализации всех бюджетных расходов, а не только расходов на жилищно-коммунальную сферу;
- руководитель города может быть и не заинтересован в сокращении расходов на ЖКХ, поскольку в условиях отсутствия каких-либо гарантий при планировании бюджета на следующий год дотации из вышестоящего бюджета могут быть сокращены на величину сэкономленных средств;
- серьезные преобразования жилищно-коммунального хозяйства неизбежно влекут за собой конфликт главы местного самоуправления с определенными слоями хозяйственной элиты; к тому же без заинтересованности руководителей городского хозяйства среднего звена проведение по-настоящему эффективных преобразований невозможно, поскольку на них ложится основная нагрузка по внедрению новых принципов управления.
2.13. Экономические предпосылки совершенствования ЖКХ
Экономические предпосылки совершенствования жилищно-коммунального комплекса непосредственно связаны с развитием экономики страны: с федеральным бюджетом, структурой доходов ( рис. 2.1) и расходов ( рис. 2.2), денежных доходов и расходов населения (табл. 2.3-2.4).
| Доходы, млн руб. | Расходы, млн руб. | ВВП, млрд руб. | Инфляция, % (декабрь 2005 г. к декабрю 2004 г.) |
|---|---|---|---|
| 3 326 041,1 | 3 047 929,3 | 18 720 | 7,5-8,5 |
Структура доходов федерального бюджета на 2005 г.
Последнее десятилетие ХХ в. и начало ХХI в. характеризуются в целом по стране негативными тенденциями в сфере жилищного строительства. На протяжении 1990-х гг. новое строительство было низким по сравнению с предыдущими периодами, в течение десяти лет не проводилось ремонтных работ, и имеет место износ многих существующих квартир. Так, по данным АИЖК, объемы ввода в строй жилья с 61,7 млн кв. м в 1990 г. до 33,8 млн кв. м в 2002 г., т. е. падение объемов жилищного строительства составило 45% ( рис. 2.3). Если в 2001-2003 гг. стала проявляться тенденция к постепенному росту объемов жилищного строительства, то интенсивное выбытие жилищного фонда продолжается, что отражается на средней обеспеченности населения жильем. По данным Главного контрольного управления (ГКУ) Президента РФ, в 2002 г. выбытие фонда жилья достигло 50% вновь введенного в строй жилья.
Основная, ставшая традиционной, причина сложившейся ситуации - недостаток финансирования. Государство принимает слабое участие в процессе массового жилищного строительства, а ввод жилья за свой счет, несмотря на рост, сдерживается низким уровнем доходов населения.
Рост объемов строительства новых жилых зданий ограничен из-за нефункционирующих земельных рынков, непрозрачных систем выдачи разрешений на строительство и монопольных местных рынков строительства.
Объем жилой площади, приходящейся на одного жителя в России, по данным Госкомстата, составил в 2002 г. около 19,8 кв. м ( рис. 2.4). По сравнению с 1998 г. этот показатель вырос всего на 5%, причем весь жилищный фонд России за этот период увеличился лишь на 4%. По обеспеченности жильем Россия существенно уступает почти всем странам Европы. В России в среднем приходится 0,7 комнаты на человека, в то время как в странах Вышеградской группы (Венгрия, Словакия, Чехия) - 1,3-1,5 комнаты.
Показатель обеспеченности жильем растет в значительной мере за счет уменьшения численности населения (по сравнению с 1998 г. численность населения сократилась на 1,85%). Другим подтверждением данного вывода может служить тот факт, что на фоне роста показателя обеспеченности населения жильем в 2001 г. сократились число и площадь проданных физическим лицам жилых помещений.
Износ жилищного фонда в последние годы составляет 70-75%. В России 40 млн чел. проживают в неблагоустроенных домах, а 4,16 млн чел. - в ветхом и аварийном жилье. При этом ввод нового жилья не перекрывает старение жилищного фонда. Если в 1995 г. ветхий и аварийный фонд составлял 37,7 млн кв. м, то в 2002 г. он насчитывал 87,8 млн кв. м. При этом 20% всего жилищного фонда нуждается в переоборудовании или реконструкции, а в малых городах 50% домов не имеют инженерного обеспечения ( рис. 2.5). В улучшении жилищных условий в той или иной мере нуждаются более 80% населения страны.
увеличить изображение
Рис. 2.5. Общая жилая площадь вводимых в действие жилых домов (1), объемы ветхого и аварийного жилищного фонда (2) России
Сложившаяся ситуация на рынке жилья свидетельствует прежде всего о существовании значительного потенциального спроса.