Основы ипотечного жилищного кредитования

16.1. Ипотека как разновидность залога и ее роль в развитии ипотечного кредитования

Банковское кредитование, в том числе и ипотечное, осуществляется при соблюдении системы основополагающих принципов, одним из которых является возвратность кредита. Гарантией его возврата выступает обеспечение, которое находит свое выражение в системе экономических и правовых отношений кредитора и заемщика, формирующихся из кредитной сделки.

Правовая сторона механизма обеспечения возврата кредита обусловливается объективной сущностью кредита и практикой кредитных отношений, сопровождающихся высокими кредитными рисками.

Реализация обеспечения возвратности кредита осуществляется посредством принятия кредитором совокупности мер, направленных на уменьшение риска неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком его обязательств по возврату кредита и процентов за пользование им согласно кредитному договору. Экономической основой возврата кредита, предоставленного на производственные цели, является кругооборот и оборот капитала. Возврат потребительского кредита осуществляется за счет совокупных доходов заемщика. В целях гарантии возмещения требований кредиторов и используется обеспечение исполнения обязательств.

Мировой опыт свидетельствует, что одним из наиболее надежных способов обеспечения исполнения обязательств является залог. Особый интерес к использованию института залога объясняется прежде всего его достаточно высокой надежностью в сравнении с другими способами обеспечения.

Залог представляет собой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения заемщиком обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Согласно ст. 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена.

Предмет залога должен отвечать критериям приемлемости и достаточности.

Критерий приемлемости отражает качественную определенность предмета залога. Основными требованиями, предъявляемыми к качеству залога, являются ликвидность, долговременность хранения, возможность осуществления контроля за его состоянием.

Критерий достаточности отражает количественную сторону залога. В этом случае в качестве основного требования к залогу выступает превышение стоимости заложенного имущества по сравнению с основным обязательством. Залог должен обеспечивать не только возврат ссуды, но и уплату соответствующих процентов и неустоек по договору в случае его невыполнения. В объем требований залогодержателя включаются также возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, и возмещение необходимых расходов на содержание заложенного имущества и расходов по взысканию(Гражданский кодекс Российской Федерации. Разд. III. Ст. 337.).

Одним из видов залога является ипотека - одна из наиболее привлекательных для банков разновидностей обеспечения кредита. Особенность данного вида залога состоит в том, что его предметом выступает недвижимое имущество.

Правовые характеристики ипотеки обеспечивают надежность залоговых отношений по причине того, что она подлежит обязательной государственной регистрации. Кроме того, при несостоятельности (банкротстве) должника по обязательству, обеспеченному залогом, имущество, служащее его предметом, не включается в конкурсную массу, удовлетворение требований кредитора осуществляется в обычном порядке, а не в порядке конкурсного производства.

Рассматривая ипотеку как залог недвижимости, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 17 июля 2009 г. № 166-ФЗ) (далее - Закон об ипотеке) представляет перечень объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки:

1. земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельные участки, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования;
2. предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;
3. жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Остановимся кратко на характеристике объектов ипотеки, представленных Законом об ипотеке, так или иначе связанных с ипотечным жилищным кредитованием.

Отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей, поэтому земля является объектом ипотеки.

Предметом ипотеки могут быть земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения) (ст. 62).

Долгосрочный характер и значительная сумма ипотечного кредита, а также сохранение за залогодателем права владения и пользования земельным участком делают его одним из наиболее привлекательных видов ипотечного кредита.

Этот вид залога эффективен и для кредитора, что в первую очередь объясняется большей возможностью обращения взыскания и реализацией по сравнению с жилой недвижимостью.

При ипотеке земельного участка право залога (ипотеки) распространяется также на находящиеся или строящиеся на нем здания или сооружения залогодателя (ст. 64, п. 1). Эта норма носит диспозитивный характер, так как законодательство предусматривает наличие в договоре ипотеки условия, предусматривающего ипотеку только земельного участка. При обращении взыскания на заложенное имущество, т. е. земельный участок, находящиеся на нем здание и сооружение остаются в собственности залогодателя. В этом случае он приобретает право ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования зданий и сооружений в соответствии с их назначением.

Значимость земли как предмета ипотеки обусловливает то, что законодательство рассматривает ипотеку земли более жестко. Количество и состав такого предмета залога в силу естественных причин ограничены, а их использование затрагивает интересы общества в целом. Поэтому на земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяется требование о разрешенном пользовании, которое в первую очередь касается целевого использования земельного участка.

Предметом жилищной ипотеки являются индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, комнаты, предназначенные для постоянного проживания. Следовательно, дачи, садовые домики и другие строения могут быть предметом ипотеки на общих основаниях, но не предметом жилищной ипотеки.

Статья 77 Закона об ипотеке устанавливает, что жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилье, что является основополагающим правилом о возникновении ипотеки в силу закона на жилой дом или квартиру, которые приобретены или построены полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Закон об ипотеке уточняет положение ГК РФ касательно имущества, заложенного по договору об ипотеке. В частности, более расширительно трактуются основания обращения взыскания на имущество. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т. е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (ст. 50, п. 2).

Законом также предусматриваются случаи, при которых залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом.

Аналогичные последствия получают действия залогодателя в том случае, если имущество, заложенное по договору ипотеки отчуждается им другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 39).

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Он вступает в силу с момента такой регистрации.

Регистрация ипотеки является публичной. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав любому лицу независимо от места совершения регистрации.

Несмотря на то что залоговая конструкция по своей сути достаточно консервативна из-за длительности процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, в отдельных случаях ее не может заменить никакое другое обеспечение. В первую очередь это касается долгосрочного кредитования, в том числе ипотечного жилищного. Ипотека обладает специфическими особенностями, позволяющими использовать ее как эффективный механизм обеспечения кредита. Во-первых, только залог недвижимого имущества может снизить риски кредитора при долгосрочном кредитовании, поскольку ни один иной предмет залога не способен обеспечить его сохранность на длительном промежутке времени. Во-вторых, высокая стоимость заложенного имущества позволяет обеспечивать предоставление значительных по сумме кредитов, необходимых для приобретения недвижимости. Необходимо добавить, что стоимость недвижимого имущества, в первую очередь жилья, увеличивается вместе с ростом инфляции, что снижает кредитные риски для банков и обеспечивает возможность заемщику погасить в полном объеме свои обязательства.

По своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие функции:

• она является финансовым механизмом создания и привлечения дополнительных финансовых средств в экономику страны;
• служит дополнительным инструментом обеспечения оборота и перераспределения жилой недвижимости, в результате чего способствует формированию жилищного рынка;
• выступает финансовым инструментом создания долгосрочного капитала на основе ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Кроме отмеченных выше основополагающих сторон ипотеки в кредитных сделках ее роль можно выделить и в других сферах экономики. Так, развитие долгосрочного ипотечного кредитования, обеспечением которого является ипотека, повышает платежеспособный спрос населения на жилье, в результате чего повышаются объемы жилищного строительства и сопряженных с ним отраслей: промышленности строительных материалов, строительства объектов инфраструктуры, дорожного строительства, городского транспорта, в которых заняты миллионы людей.

Ипотечное кредитование ведет к усилению процессов сбережения населения. Трансформация сбережений в инвестиции коммерческими банками способствует ускоренному развитию экономических процессов в целом.