Местонахождение

Выбор надлежащего месторасположения предприятия - существенное обстоятельство успеха в бизнесе. Не всегда разумно начинать бизнес в каком-либо месте только потому, что это дешево. Вы можете проиграть, если для вашего бизнеса месторасположение играет решающую роль.

Раздел "Местонахождение" особенно важен для предприятий, создающих большую нагрузку на окружающую среду, и для мелких предприятий торговли, сервиса и общественного питания. Одно дело, если ваш будущий магазин будет расположен около метро, и совсем другое - внутри микрорайона, незаметного с улиц, по которым идет основной людской поток. Впрочем, если микрорайон достаточно велик и рядом с вами нет конкурирующих магазинов и мастерских, то преуспеть можно и в таких условиях.

Начинается глава бизнес-плана с описания положительных и отрицательных сторон местонахождения предприятия. В зависимости от вида деятельности предприятия требования к его местонахождению могут быть различными. Для многих предприятий обрабатывающей промышленности на первом месте может стоять близость транспортных магистралей, для энергоемких производств - соседство электростанции, для наукоемкого производства - возможность укомплектования научными кадрами. В любом случае анализ местонахождения должен учитывать:

• наличие трудовых ресурсов;
• местные стандарты уровня жизни и связанный с ними возможный уровень заработной платы;
• близость к клиентам и/или поставщикам;
• возможные транспортные расходы;
• доступность и развитость энергетических ресурсов, промышленной и социальной инфраструктуры;
• уровень арендной платы;
• местные налоги и законы и т.д.

В любом случае надо точно знать и уметь объяснить следующее:

1. Причины выбора места для размещения вашего бизнеса.
2. Каковы его окрестности?
3. Каковы ограничения на деятельность в этом районе?
4. Какие предприятия работают рядом и будут ли они вашими конкурентами?
5. Почему вы отдали предпочтение этому месту?
6. Какие другие варианты вы осмотрели?
7. Какова стоимость аренды или покупки?
8. Собираетесь ли вы оставаться на этом месте постоянно? Если нет, то когда планируете переехать?
9. Находится ли здание, где вы размещаетесь или собираетесь разместиться, в вашей собственности или же вы арендуете его?
10. Опишите условия аренды, налоги, условия продления аренды и возможный рост арендной платы.
11. Приведите план помещения, в котором вы хотите разместиться.
12. Если вы хотите что-либо построить или модернизировать, приведите план помещения после перестройки и оценку требуемых затрат.

Рассматриваются вопросы (по вариантам):

1. Покупательская активность в этом районе.
2. Удобство подъезда.
3. Оживленность движения транспортных средств.
4. Оживленность движения пешеходов.
5. Наличие мест парковки.
6. Сообщение общественным транспортом.
7. Расположение улицы.
8. Ближайшие конкуренты.
9. Место для витрины.
10. Удобство входа и выхода.
11. Доступ с тыльной стороны здания для доставки грузов.
12. Необходимые коммунальные услуги.
13. Состояние здания.
14. Необходимость изменения соглашения об аренде.
15. Стоимость аренды.
16. Срок аренды.
17. Период, по истечении которого помещение может быть освобождено.
18. Ограничения на деятельность в районе.
19. Предыстория района.

Итого:

Вариант размещения бизнеса, набравший наибольшую сумму, является предпочтительным.

Примерное содержание Раздела "Местонахождение" в строительной отрасли

Характеристика района и участка строительства

Оценка развитости транспортной сети инженерных коммуникаций, экологических и санитарно-эпидемиологических условий, социально-политической обстановки и других факторов района строительства.

Результаты социологических опросов, встреч на сходах с населением района, референдума (если они проводились) об отношении жителей к будущему объекту.

Оценка характеристик земельных участков, предложенных органами местной администрации для размещения намечаемого к строительству объекта.

Обоснование места (трассы) размещения объекта

Оценка возможности (приемлемости) размещения объекта в данном районе на выделенных площадках (отсутствие факторов, способных оказать негативное влияние на технологический процесс и качество продукции).

Подбор участка, обеспечивающего минимум затрат по его освоению и эксплуатации (минимальная протяженность подлежащих строительству транспортных и инженерных коммуникаций, необходимость устройства и содержания дренажного хозяйства и строительства, других защитных инженерных сооружений, удаленность площадки от мест проживания потенциальных работников, удаленность и мощность базы стройиндустрии и др.).

Обоснование выбранного места размещения объекта, трассы сооружения, размеров земельного участка, санитарной (охранной) зоны, схем прокладки трасс и коммуникаций. Краткая характеристика выбранного варианта; основные критерии его оптимальности.

Плата за землю

Общая потребность земель, включая ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут) для прокладки транспортных и инженерных коммуникаций. Анализ целевого назначения земель, отчуждаемых под строительство. Расчет убытков собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, причиненных изъятием или временным занятием земель, включая упущенную выгоду. Оценка рыночной стоимости прав собственности (аренды) земли и ежегодных плат за землю, включая сервитут.

Состав исходно-разрешительной документации. Затраты по оформлению отвода земельного участка

Уточнение состава исходно-разрешительной документации, требуемой для оформления землеотвода в соответствии с Порядком предоставления земельного участка под строительство объектов, действующих в регионе.

Изложение принципиальных условий и требований служб местной администрации и территориальных органов государственного надзора к объекту строительства; меры, предусмотренные в соответствующих разделах обоснований инвестиций (сделать ссылки), по их выполнению.