Методы расчета эксплуатационных затрат

8.1. Методы определения экономической эффективности реконструкции домов

Для экономического анализа и оценки здания, предназначенные для реконструкции, можно разделить на группы по степени их соответствия современному состоянию, по критериям физического и морального износа, функциональным и техническим требованиям:

• практически полностью соответствующие современным требованиям;
• требующие некоторого увеличения площади основных или вспомогательных помещений и соответствующей реконструкции здания;
• требующие значительных реконструктивных работ и больших затрат;
• реконструкции не подлежащих.

С учетом этих требований социально-экономическая оценка вариантов реконструкции зданий должна строиться на основе следующих принципов:

• цели реконструкции и степень их учета в разработанных вариантах определяются главным образом созданием объемно-планировочной среды для обеспечения комфорта и наилучших условий для производства и реализации мансард как строительной продукции;
• социальные и объемно-планировочные параметры реконструируемого объекта должны соответствовать действующим строительным нормам и правилам;
• комплексная социально-экономическая оценка вариантов проектов реконструкции с устройством мансард должна строиться на основе критериев, показателей и единиц измерения, учитывающих социальные, экономические и эстетические цели развития как данного объекта, так и (при строительстве мансард в масштабе жилого района, микрорайона или квартала) градостроительной ситуации в целом;
• проектные предложения по реконструкции зданий с устройством мансард должны предусматривать максимальное сохранение основных фондов.

При выборе оптимального варианта проекта реконструкции с устройством мансард должна соблюдаться определенная последовательность экономического анализа:

• анализ исторически сложившегося фонда зданий, в том числе памятников архитектуры, по вариантам их приспособления для проектируемого вида учреждения;
• анализ технико-экономических показателей при соблюдении сопоставимости проектных решений реконструкции по вариантам;
• учет социальных, экономических, эстетических целей с помощью критериев, показателей и единиц измерения для оценки оптимальности реконструируемого здания;
• определение стоимости вариантов реконструкции с устройством мансард, будущих эксплуатационных затрат, срока продолжительности работ по реконструкции;
• возможности и объемы получения доходов от функциональной деятельности учреждений, расположенных в мансардах;
• соизмерение натуральных показателей технико-экономического анализа, результатов оценки с учетом социальных, экономических и эстетических целей и затратных показателей строительства.

Конкретные варианты реконструкции зданий с устройством мансард чрезвычайно разнообразны и связаны с характером постройки, временем и местом реконструируемого здания в городе и другими особенностями.

Наиболее полная, учитывающая особенности планировочного, строительного и функционально-эксплуатационного характера объекта реконструкции (как объекта капиталовложений) оценка социально-экономической эффективности проектных предложений возможна на основе соизмерения всех видов затрат с их отдачей (результатом). Между уровнем затрат, результатом и мерой эффекта в процессах роста и развития (реконструкции) существует неразрывная связь, которая проявляется на разных стадиях исследований, проектирования и внедрения достигнутых результатов.

В первом случае целью реконструкции является "поддержание", т. е. методами реконструкции обеспечивается достигнутый ранее уровень в сфере функционирования объекта без увеличения общей площади, с сохранением числа квартир, их площади, функций и объема услуг, продлеваются сроки жизнедеятельности объекта. В этом случае "мера эффекта" может быть определена путем сравнительной оценки по вариантам реконструкции.

Во втором случае целью реконструкции является "рост", т. е. в результате реконструкции типового проекта здание приобретает новые архитектурные формы, но его функциональная характеристика остается прежней. В этом случае происходит рост затрат и экономического результата, продлеваются сроки жизнедеятельности объекта, а "мера эффекта" может быть оценена точкой безубыточности.

В третьем случае происходит "развитие", т. е. реализация проекта реконструкции воплощает прогрессивные научно-технические идеи, выраженные в данном случае в сооружении мансард, повышающих в свою очередь архитектурно-строительную, функциональную, коммерческую значимость объекта. В этом случае мера эффекта возрастает и ее определение должно осуществляться по показателям чистой прибыли.

Социально-экономическая эффективность затрат на реконструкцию зданий с устройством мансард должна определяться сопоставлением показателей по вариантам проекта реконструкции с объемно-планировочными и прогнозируемыми (моделируемыми) функционально-эксплуатационными показателями данного объекта до реконструкции, а также с вариантами нового строительства аналогичного объекта.

Социально-экономическая эффективность затрат на реконструкцию зданий с устройством мансард обеспечивается следующими предпосылками:

• обеспечение надежности эксплуатации без изменения или социально-экономически обоснованным изменением функционального назначения здания;
• максимальное сохранение существующих конструкций в целях обеспечения экономии материальных, трудовых и финансовых затрат на реконструкцию;
• перерасход материальных, трудовых и финансовых затрат, если это необходимо для устранения дефектов и любого риска, а также улучшения форм и комфорта обслуживания, если это здание общественного назначения;
• отказ от реконструкции и устройства мансард, если по функциональным и техническим соображениям здание не соответствует современным требованиям и его замена экономически эффективнее, чем реконструкция.

При этом следует иметь в виду, что реконструкция уникальных видов зданий может потребовать дополнительных затрат в связи с градостроительной ситуацией, а также самого здания как памятника архитектуры, культуры, истории.

Социально-экономическая эффективность осуществления строительных работ, связанных с реконструкцией (надстройкой мансард), должна рассматриваться комплексно с включением единовременных и текущих затрат и их экономических и социальных результатов. Наряду с затратами, необходимыми для создания качественно новых условий функционирования объекта реконструкции, дополнительные затраты могут быть вызваны конкретными условиями реконструкции, например:

• содержанием здания в безопасном состоянии в процессе реконструкции;
• устранением причин, которые могут привести к дополнительным затратам при последующей эксплуатации зданий.

Последнее может быть связано, например, с исследованиями типов отделки зданий, отвечающих не только требованиям эстетического характера, но также требованиям теплообмена и гигиены.

При оценке эффективности капитальных вложений и эксплуатационных затрат проектов реконструкции зданий с устройством мансард должны быть учтены преимущества функционально-эксплуатационного характера (например, возможные доходы от платных мероприятий, аренды помещений).

Основы повышения экономической эффективности вариантов реконструкции жилых и общественных зданий с надстройкой мансардами базируются на оптимальном соотношении затрат при их строительстве и эксплуатации и возврата при функционировании, сдачи в аренду или продажи на рынке недвижимости.

Оценка коммерческой эффективности мансардного строительства должна осуществляться с целью обоснования финансовых затрат и результатов, обеспечивающих требуемую (заданную заказчиком) норму доходности; оценка социальной эффективности ориентирует городскую администрацию на пропорциональное развитие мансардного строительства в системе объектов жилищно-гражданского назначения, отвечающих спросу (в том числе платежеспособному) всех социальных и возрастных слоев населения. При этом затраты должны определяться с учетом источников их покрытия, доходы - с учетом субъектов их получения, дифференцированно, с распределением по формам собственности.

Методический подход к определению эффективности должен быть основан на следующем условии: если вариант сохранения существующего дома (реконструкции без надстройки мансарды) сопряжен с большими затратами, чем суммарный (прогнозируемый) доход в результате реконструкции, то реконструкция дома с надстройкой мансарды экономически целесообразна. Например, сохранение и эксплуатация морально и физически устаревшего дома требуют повышенных расходов по его восстановлению и содержанию (устранение дефектов, проведение капитального ремонта, переселение, а затем расселение жильцов). При использовании объективных и субъективных факторов, влияющих на сокращение затрат на реконструкцию и последующую эксплуатацию здания на стадии проектирования, реконструкции, с устройством мансард эффективность как всего объекта реконструкции, так и собственно мансард повышается.

Оценка эффективности проекта реконструкции здания с устройством мансарды по предлагаемому методу в принципе сводится к тому, что суммарный доход (), получаемый при реализации проекта реконструкции на основе строительства мансард как жилого или нежилого фонда, коммерческой его реализации, налоговых и иных поступлений за минусом компенсации этих выплат по строительству жилья перемещаемым на время строительства семьям верхних этажей дома, должен быть больше или равен (т. е. не меньше) размерам сверхнормативных затрат (по сравнению с расчетными) () по поддержанию сохраняемого устаревшего фонда и дополнительных затрат по созданию инженерной инфраструктуры мансард:

Смысл этого условия заключается в том, что устройство мансард, несмотря на принципиальную целесообразность, может быть осуществлено в заведомо невыгодных условиях или по нерациональному проекту и в результате окажется экономически невыгодным, т. е. на основе затрат, не покрываемых прибылью. В то же время реконструкция может быть признана эффективной, если при сохранении существующего положения убытки оказались бы еще большими.

Общим условием выбора оптимального варианта реконструкции является:

Мансардные этажи (помещения) по видам коммерческой деятельности можно объединить в три группы:

• высокодоходные, полностью окупаемые затраты на их строительство и содержание, и образующие устойчивую прибыль от функциональной деятельности, как и здание, над которым размещается мансарда;
• доходные, рассчитанные на окупаемость затрат на строительство и содержание мансард от функциональной деятельности или сдачи помещений в аренду, но не создающие дополнительной прибыли в составе основного жилищно-гражданского объекта;
• доходные мансардные помещения в составе объектов, в целом не рассчитанных на окупаемость затрат.

В каждом из вариантов мансард, рассчитанных на различные условия коммерческой деятельности, оценке коммерческой эффективности подлежат суммарные затраты, независимо от форм и объемов доходов. При этом особенностью коммерческой оценки следует считать также учет социального эффекта, значение которого практически во всех случаях (за исключением чисто коммерческих объектов, но и в этом случае не противоречащих им) должно быть решающим. Более того, поскольку речь не должна идти о коммерциализации всех объектов жилищно-гражданского назначения, то и при строительстве мансард выбор типа и проектного решения зависит от целесообразного функционального объединения на уровне территории (жилого района, микрорайона, квартала) или отдельного объекта в общей системе объектов жилищно-гражданского назначения как высокодоходных, так и с относительно небольшим уровнем дохода или вообще не рассчитанных на продажу, сдачу в аренду или платные услуги.

Условия рыночной экономики предполагают выдвижение на первое место моделирование финансовых потоков, связанных с реализацией проекта, вычисление на их основе интегральных показателей и оценку устойчивости показателей проекта по отношению к изменению внешних условий. Рыночные условия требуют более глубокого и разностороннего обоснования проектов реконструкции как инвестиционных проектов, которое должно включаться в бизнес-план. Автор принимал участие в разработке опубликованных рекомендаций по составлению бизнес-планов для нового строительства и реконструкции отдельных объектов и территорий городской застройки (Москомархитектура, 1997 г.), а также в разработке практического пособия "Бизнес-план в градостроительстве" (Стройиздат, 1998 г.), в которых нашли свое отражение основные методические положения по реконструкции жилых и общественных зданий.

Принципиальная оценка эффективности мансард не отличается от общих условий оценки объектов жилищно-гражданского строительства, принятой в инвестиционном проектировании. Однако эта оценка имеет свои особенности, связанные главным образом с особенностями объемно-пространственного решения проекта с точки зрения характера формы мансарды, а также с решением, казалось бы, противоречивых задач: коммерческих и социальных.

Эффективность объемно-пространственного решения проекта мансарды, зависящая от характера формы сооружения, может быть отражена (в отличие от принятого в практике коэффициента компактности - отношение площади наружных ограждающих поверхностей к общей площади здания) объемным коэффициентом К - отношением площади ограждающих поверхностей , кв. м к строительному объему мансарды , куб. м:

Коэффициент компактности находится в тесной зависимости от высоты, длины и ширины мансарды и может быть рассчитан с учетом площади мансарды, соприкасающейся не только с наружным воздухом , кв. м, но и с покрытием здания , кв. м, которое приспосабливается для надстройки мансарды, с учетом коэффициента приведения :

Показатель общего изменения площади ограждающих поверхностей по вариантам проектных решений, разработанным по одному заданию на проектирование (т. е. при неизменной площади мансарды), при прямоугольном плане здания следует определять по формуле:

где		-	увеличение (уменьшение) периметра наружных стен здания (покрытия), м;
	а	-	ширина здания, м;
	b	-	длина здания, м.

Анализ изменения периметра мансарды при изменении его конфигурации в плане (квадрат, прямоугольник, окружность), влияние этих изменений на стоимость возведения мансарды, а также расход материала на наружные стены с учетом различных видов оконных проемов, теплопотери через ограждающие конструкции позволяют: оперативно оценивать проектные варианты с различными объемно-планировочными решениями, разработанными на основе единого задания на проектирование; "компоновать" сложные по конфигурации в плане мансарды.

Наибольшее распространение в практике реконструкции имеют жилые дома с прямоугольной в плане схемой (или сочетание разновеликих прямоугольников). Поэтому для экономического сравнения проектов по геометрическим решениям в качестве единицы отсчета (модуля) следует принять квадрат, а для расчета номограмм изменения периметров основания мансард - полупериметр основания квадратного в плане здания (табл. 8.1, рис. 8.1).

Зависимость планировочных показателей по вариантам прямоугольных в плане мансард при одинаковой общей площади и меняющихся параметрах длины (48-192 м) и ширины (12-24 м) и по вариантам с меняющейся длиной (12-24) и шириной (6-12 м) приведена в номограммах:

увеличить изображение
Рис. 8.1. Номограммы зависимости периметра и площади объекта

Номограммы зависимости периметра прямоугольных в плане мансард при одинаковой общей площади и меняющихся длине и ширине плана "застройки" приведены на рис. 8.1.

Пользуясь данным методом, который может быть распространен на любые типы мансард, следует производить технико-экономический анализ различных геометрических построений проектов, разработанных по единому заданию на проектирование, т. е. с постоянными показателями общей площади.

При различных объемно-планировочных вариантах проектов, разработанных по одному заданию на проектирование (при одинаковой площади), изменение вертикальных ограждающих поверхностей при прямоугольном в плане основании мансарды следует определять по формуле:

где		-	изменение площади наружных ограждений мансарды, кв. м;
	a	-	ширина здания, над которым сооружается мансарда (постоянная), м;
	h	-	высота мансарды, м;
		-	этажность мансарды (варианты проекта).

Коэффициент приведения наружных стен и их стоимости к сопоставимым условиям в зависимости от конфигурации здания предлагается учитывать в следующем виде:

откуда

где		-	периметр наружных стен проекта, приятого за эталон, м;
		-	площадь основания мансарды по проекту-эталону, кв. м;
		-	периметр наружных стен по осям i-го проекта, м;
		-	площадь основания i-го проекта, кв. м;
		-	коэффициент приведения наружных стен (конфигурация здания);
		-	показатель приведенной стоимости наружных стен i-го проекта, руб.;
		-	сметная стоимость наружных стен i-го проекта.

Эксплуатационные затраты, связанные с содержанием мансард (главным образом на отопление, капитальный и текущий ремонт), зависят от объемно-планировочного и конструктивного решения. Эти затраты могут быть изменены в значительном диапазоне при решении проекта различной компактности, определении высоты мансарды и т. п. Величина этих затрат прямо связана с конфигурацией мансарды в плане, с размером ограждающих поверхностей (табл. 8.2).

Технико-экономическая оценка проекта мансарды имеет решающее значение при выборе проектного решения. Однако при выборе эффективного варианта типа мансарды эта оценка должна быть произведена в комплексе с оценкой коммерческого эффекта.

В качестве коммерческого эффекта, ожидаемого в i-м году, при строительстве мансард должен выступать поток реальных денег (чистых средств). При этом коммерческую эффективность следует рассчитывать по следующим направлениям деятельности: а) инвестиционной, б) операционной (производственной).

В случае, если инвестиционный цикл в реконструкцию здания с устройством мансард или комплекса таких зданий на территории жилого района, микрорайона, квартала рассчитан более чем на один год, поток реальных денег следует определять как разность между притоком () и оттоком () денежных средств от инвестиционной и операционной деятельности в каждом периоде осуществления проекта (в каждом i-м году):

где		-	разность между притоком и оттоком денежных средств на стадии инвестиционной деятельности;
		-	разность между притоком и оттоком денежных средств на стадии операционной (производственной) деятельности, аналог ;
		-	капитальные вложения, расходуемые в i-м году (отток средств);
		-	возврат капитальных вложений в i-м году (приток средств);
		-	результаты (приток) от производственной (операционной) деятельности в i-м году;
		-	затраты (отток) в процессе производственной деятельности.

Учет инфляции при расчете и следует производить в прогнозных ценах с применением порядка принятого расчета и тарифной политики.

Для сравнения различных вариантов проектов мансард по застраиваемым ими территориям в целом следует использовать критерии чистой текущей стоимости (ЧТС), индекса доходности (ИД) и внутренней нормы рентабельности (ВНР), в которых в качестве представляют t (i), а без учета капитальных вложений - значение .

Для обеспечения сравнимости результатов расчета при оценке коммерческой эффективности проекта мансард как инвестиционного проекта рекомендуется:

• определять интегральные показатели эффективности в расчетных ценах;
• выполнять расчеты при разных вариантах исходных данных с учетом изменяемых значений этих данных;
• учитывать рыночные цены при реализации мансард;
• учитывать издержки производства, в том числе совокупные общие инвестиционные затраты;
• учитывать нормы запасов и задолженностей;
• учитывать проценты за кредит;
• определять долю участия в общем объеме инвестиций основных субъектов инвестиционного процесса, включая мансардное строительство.

Оценка социальной эффективности в ряде случаев поддается измерению в показателях стоимости, что позволяет включить ее в комплексную (суммарную) оценку эффективности объекта: например, в случае экономии свободного времени населения данного дома или квартала на посещение общественных учреждений (зрелищных, спортивных, культурно-просветительных, торговых и т. п.), размещаемых в мансардах, экономии других расходов, которые выражены или могут быть выражены в денежном виде. В тех случаях, когда социальный эффект не поддается пересчету в денежном выражении, может быть принята экспертная оценка (балльная, долевая, процентная и др.), методы которой предлагались в свое время Г. Азгальдовым, В. Быковым, В. Виноградовым, О. Кравченко, Н. Прянишниковым, М. Савченко, В. Черняком и др. для разных видов объектов общественного назначения с ярко выраженной социальной ориентацией.

Оценку социальной эффективности следует также производить с помощью методов квалиметрии (количественная оценка качества строительной продукции) и на основании специальных опросов в системе критериев, предложенной отечественными авторами.

В отдельных случаях (например, при самопроверке или экспертизе проекта) оценка комплексного коммерческого и социального эффекта может быть произведена по показателям "упущенной выгоды" с пересчетом потерь ежегодного дохода, в том числе из-за социальных критериев. В этом случае речь идет о сопоставлении коммерческого эффекта с социальным в единой системе показателей.

Основными видами социальных результатов проекта мансард как объектов жилищно-гражданского назначения являются:

• увеличение (дополнение) общей площади жилья, рассчитанного на различный уровень платежеспособного спроса, и разный социальный статус населения;
• изменение количества рабочих мест главным образом в системе общественного обслуживания населения;
• улучшение жилищных и культурно-бытовых условий в связи с возможностью строительства мансард в широком диапазоне комфорта и стоимости, подлежащей возврату;
• изменение (упрощение) условий труда работников, поскольку в мансардах, как правило, могут быть размещены учреждения достаточно простые в ряду аналогичных традиционных объектов;
• улучшение уровня здоровья населения района (квартала) и работников данного учреждения, поскольку одним из основных требований к мансардам является экологическая защищенность;
• транспортное обслуживание, так как мансарды (учреждения, размещенные в них) рассчитаны на минимальный радиус обслуживания;
• экономия свободного времени населения. Поскольку пользоваться услугами общественных учреждений, размещенных в мансарде, население сможет даже после работы, что в другом случае, как правило, сопряжено либо с транспортом либо с непроизводственными затратами свободного времени.

Социально ориентированное направление развития жилищно-гражданского строительства в целом базируется на дифференциации адресной помощи гражданам (в том числе очередникам), различающейся большим набором форм поддержки при кредитовании и льготной продаже жилья (в частности, на основе долгосрочного кредита) и льготных услуг в учреждениях общественного назначения (например, для детей, пенсионеров, инвалидов, безработных).

Основная задача этого направления состоит в обеспечении устойчивых финансовых потоков, учитывающих заданные объемы строительства жилья с учетом его потребительских характеристик и возможности превысить бюджетные расходы за счет продаж части жилья (в данном случае - мансард) по коммерческим ценам.

Коммерческое направление базируется на направлении инвесторов с начала запуска проекта (с первого бизнес-года), использовании долевого участия предприятий и ведомств, других внебюджетных средств.

Сочетание двух направлений - коммерческого и социального - как правило, должно предусматривать их реализацию на различных этапах осуществления инвестиционного предложения.

На первом этапе поток финансирования ориентирован на привлечение, в основном, бюджетных средств, организацию опционов застройки, инвестиционных конкурсов на право аренды земельных участков и застройку коммерческих объектов и др.

На втором этапе канал финансирования включает собственные и заемные средства коммерческих структур, выручку от продажи объектов недвижимости, проведения фьючерных сделок, выпуска акций, облигаций, привлечения ипотечных кредитов.