Определение эксплуатационных затрат при оценке проектных решений жилых и общественных зданий
7.2. Планирование ремонтных работ
План ремонтных работ дает представление о пользе предполагаемого ремонта, включает детальную разработку задач в области техобслуживания. Подобный план, во-первых, очерчивает рамки принятия решений; во-вторых, обрисовывает поле деятельности.
В плане ремонтных работ может быть, в частности, выражена точка зрения по следующим вопросам:
- Вопрос качества: каков желательный уровень качества проведения работ?
- Готовность в оказании услуг: должны ли оказываться те или иные платные или бесплатные услуги?
- Участие: какова роль жильца в сборе информации, рассмотрении и принятии решений?
- Возможность самостоятельных действий жильцов: степень допустимости (поддержки) проведения жильцами ремонта своими силами.
Планомерный подход
Планомерный подход к ремонтным работам важен для оптимального проведения техобслуживания и эффективного использования имеющихся финансовых средств.
Планомерный подход - это план ремонтных работ, состоящий из списка мероприятий, которые подлежат выполнению в будущем, и ремонтный бюджет, т. е. смета расходов на ремонт, дающая финансовый обзор запланированных работ.
Важными инструментами в осуществлении планомерного техобслуживания являются периодическое прогнозирование и планирование ремонта.
Периодическое планирование дает обзор мероприятий, которые должны быть проведены в течение нескольких лет. При этом различаются:
- краткосрочное планирование: неполадки, которые должны быть устранены в короткий срок или для которых наступила очередь проверки;
- среднесрочное планирование от 1 года до 5 лет;
- долгосрочное планирование от 6 до 25 лет.
Краткосрочное планирование: годовая программа включает в себя все предсказуемые (и, соответственно, планируемые) ремонтные работы, необходимость осуществления которых в рассматриваемом году была установлена в ходе осмотра. План на короткий срок как таковой представляет собой основу для ремонтного бюджета (программы на год), который должен быть утвержден чуть позже, и является, таким образом, производной среднесрочного плана. В бюджете рассматриваются и такие мероприятия, как ремонт по жалобам и при смене съемщика. План включает все мероприятия, которые должны быть проведены в наступающем году, и, в первую очередь, восстановление элементов, обнаруживших в ходе технического осмотра (частичную) утрату своих функциональных качеств.
В то же время следует иметь в виду, что краткосрочный план может быть составлен только при наличии среднесрочного плана, поскольку обзор, составленный лишь на один год, недостаточен для принятия обоснованного решения. При этом среднесрочное планирование служит базой для принятия решений о том, какие мероприятия будут включены в краткосрочный план. Для этого необходимо разработать ряд критериев, на основе которых устанавливаются приоритеты необходимых работ.
Приоритет определяется:
- характером и объемом выявленного при ревизии износа вкупе с причиной его возникновения;
- возможными последствиями в техническом, финансовом и социальном отношении при невмешательстве.
Для определения срочности проведения ремонта можно воспользоваться матрицей, разработанной нидерландскими специалистами ( рис. 7.7). В этой матрице срочность определяется сочетанием степени серьезности и частоты возникновения неполадки.
Среднесрочное и долгосрочное планирование. Благодаря среднесрочному (1-5 лет) и долгосрочному (6-25 лет) планированию становится понятно, в какой момент, с технической точки зрения, необходимы вмешательство и ремонт для поддержания жилого фонда в желаемом состоянии. При помощи среднесрочного и долгосрочного планирования могут быть произведены необходимые сопоставления и определены приоритеты.
Среднесрочное планирование должно в первую очередь рассматриваться как гарантия осуществления ремонтной политики как в кратко-, так и долгосрочной политике.
В долгосрочной перспективе можно получить общее представление о проводимых в рассматриваемом периоде мероприятиях и объеме средств, которые необходимо для этого зарезервировать. Эта информация важна для принятия решений на короткий срок: составления программы на год, определения приоритетов и т. п.
Для среднесрочного планирования необходимо знание характеристик материалов и конструкций, структур и способа использования конструкций. Эти характеристики во многом определяют остаточный срок службы использованных материалов и степень необходимости ремонта. При этом важную роль играют также климатические условия и аккуратность эксплуатации жилья съемщиками.
Долгосрочное планирование (на срок от 6 до 25 лет). Наряду с кратко- и среднесрочным планированием возможно составление планов и на более длительный срок. При этом может (в дополнение к вышеописанным планам) рассматриваться срок от 6 до 25 лет, подразделенный на отрезки от 6 до 10, от 11 до 15, от 16 до 20 и от 21 до 25 лет. Для каждого из этих периодов указывается ожидаемый срок службы строительных элементов. Теоретически срок службы того или иного элемента можно определить один раз и считать его неизменным в течение всего срока эксплуатации дома с момента постройки. Однако при этом впоследствии могут возникнуть столько отклонений, что этот метод едва ли можно считать надежным.
Более приемлемым является метод, при котором проводится осмотр одного или нескольких типичных домов, и остаточный срок службы элемента определяется с момента осмотра. Таким образом можно получить представление о продолжительности срока, в течение которого могут понадобиться значительные инвестиции или серьезный ремонт. Наиболее важные элементы или части сооружения можно оценить, подразделив рассмотренные дома по типу. При этом можно указать мероприятия по общему уходу, например малярные работы.
7.3. Планирование и бюджет техобслуживания
Выше были охарактеризованы различные виды ремонтных работ, различаемые по степени предсказуемости. Теперь рассмотрим, каким образом может производиться планирование этих работ. Под планированием ремонтных работ следует понимать возможность прогнозирования определенных аспектов, в частности:
- места проведения мероприятия;
- времени проведения мероприятий;
- объема работ, выраженного в:
- количестве используемых материалов;
- занятости персонала;
- продолжительности работ.
Целью составления бюджета техобслуживания является прежде всего получение представления о расходах на ремонт в течение одного года или обеспечение возможности подобного представления. Использование планирования для проведения планомерного техобслуживания и осмотров делают возможным придание бюджету целенаправленного характера и использование его, кроме того, в качестве средства контроля за результатами реализации бюджета.
Бюджет представляет собой выраженный в цифрах план работ и средство передачи сути ремонтной политики лицам, ответственным за его реализацию. Одновременно бюджет - это поручение, означающее финансовые возможности, в пределах которых могут быть произведены расходы, необходимые для проведения ремонтных работ.
В составлении бюджета техобслуживания выделяются два подхода:
- ненадежный метод: в новый бюджет заносится сумма расходов предыдущего года, увеличенная на определенный процент по отношению к прошедшему году;
- правильный метод: основан на исследовании фактического состояния (строительно-технического состояния) жилого фонда и согласован с пунктами конкретной проводимой политики. Этот метод позволяет равномерно распределять расходы во времени.