Определение эксплуатационных затрат при оценке проектных решений жилых и общественных зданий

С инженерно-технической точки зрения надежность конструкций определяется вероятностью работ в пределах допусков. Расчет надежности системы включает в себя анализ возможности применения опыта расчета аналогичных систем к проектированию новой. Для этого систему обычно разделяют на функциональные части.

7.1. Ремонтная политика

Ремонт основных средств - восстановление эксплуатационных характеристик объектов основных средств посредством замены отдельных частей и агрегатов объекта.

Различают следующие виды ремонта:

• капитальный ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей;
• средний ремонт предполагает частичную разборку ремонтируемого агрегата и восстановление или замену части деталей;
• текущий ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Существует несколько методов отнесения затрат по ремонту основных средств на себестоимость продукции.

1-й метод.

Данный метод предполагает образование ремонтного фонда (на крупных и средних предприятиях с большим количеством основных средств). Возможно образование двух видов резервов на ремонт основных средств:

• на оплату обычного ремонта;
• на оплату особо сложных и дорогих видов ремонта.

Для создания резерва на оплату обычного ремонта рассчитывают предельную сумму отчислений в него. Предельная сумма отчислений - это планируемая в текущем году сумма расходов на ремонт. Эта сумма указывается в смете затрат на ремонт. Максимальная сумма резерва не может быть больше средней суммы фактических расходов на ремонт за последние три года.

Норматив отчислений в резерв рассчитывается следующим образом ( рис. 7.1):

увеличить изображение
Рис. 7.1. Расчет норматива отчислений в резерв

Ежемесячная сумма отчислений в резерв получается умножением первоначальной (восстановительной) стоимости основных средств на норматив отчислений и делением полученного результата на 12 мес. Норматив отчислений в резерв указывается в учетной политике организации. Отчисления в резерв уменьшают налогооблагаемую прибыль организации.

В ремонтной практике возможны случаи, когда фактические расходы на ремонт больше или меньше, чем резерв.

В случае если фактические расходы на ремонт больше, чем резерв, то сумма превышения уменьшает прибыль.

В случае, если фактические расходы на ремонт меньше, чем резерв, то остаток неиспользованного резерва увеличивает прибыль в конце отчетного года.

Сумма резерва на оплату особо сложных и дорогих видов капитального ремонта не ограниченна.

Сумму резерва, не использованную в течение года, можно перенести на следующий год, при условии, что ремонт не закончен.

Срок проведения ремонта должен быть один год. По такому ремонту необходимо составление графика работ и сметы расходов по ним.

2-й метод.

Фактические расходы на ремонт основных средств при использовании данного метода постепенно накапливают по дебету балансового счета 97 "Расходы будущих периодов".

3-й метод.

При использовании данного метода затраты на ремонт относятся на себестоимость того отчетного периода, в котором были проведены (хозяйственным или подрядным способами) ремонтные работы.

Жизненный цикл жилого дома можно разбить на несколько фаз:

1. Строительство.
2. Первая фаза эксплуатации (20-25 лет).
3. Капитальный ремонт.
4. Вторая фаза эксплуатации (25 лет).
5. Полная амортизация стоимости и принятия решения о будущем доме.

На рис. 7.2 приведен график, изображающий стандартный ход эксплуатации произвольно выбранного жилого дома. Пример приводится исходя из аннуитетной формы кредита на строительство (при которой общая сумма взноса в счет погашения кредита и процентов остается неизменной), незначительного роста переменных расходов и ежегодного повышения арендной платы настолько, чтобы доходы продолжали расти (имеется в виду чистая арендная плата, не включающая расходы жильца на воду, электроэнергию и т. д.).

Рис. 7.2. Изменение эксплуатационных расходов, традиционный метод расчета собственности

На рис. 7.2 видно, что арендная плата вначале не покрывает всех расходов. Речь идет о негативном росте денежных ресурсов. Лишь во второй половине периода эксплуатации покрывается этот дефицит. Пока площадь треугольника над линией расходов (2) больше или равна площади треугольника под ней (1), инвестиции в целом рентабельны.

Когда строительные расходы растут, это отражается на расходах в период эксплуатации: выплаты по процентам и погашению кредита становятся выше. При этом при неизменной арендной плате треугольник 2 становится меньше, а треугольник 1 больше. В целом за период эксплуатации образуется дефицит, так называемая "нерентабельная верхушка".

В ряде случаев более крупные начальные капитальные вложения ведут к снижению расходов в период эксплуатации. Например, когда средства вкладываются в материалы, требующие незначительного содержания, и лучшее качество (например, плотность оконных рам и дверей), можно ожидать уменьшения расходов на содержание.

Срок службы жилья весьма долог. Как показывает практика, жилые дома и инженерная инфраструктура служат в среднем значительно дольше нормативного или обычно предполагаемого срока эксплуатации. Столь долгий срок эксплуатации и общий объем существующего жилого фонда означают, что поддержание качества жилья на должном уровне - задача отнюдь не простая. Она усложняется еще и тем, что средний возраст жилого фонда в будущем возрастет вследствие ограниченного сноса низкокачественного жилья и сокращающегося годового прироста новостроя. В этом контексте повышенный интерес к компетентному техобслуживанию вполне закономерен.

Практика показала, что техобслуживание - это больше, чем просто ремонтные работы по жалобам жителей. Целью техобслуживания жилого фонда является поддержание качества жилья с минимальными затратами и максимальным удовлетворением требований жильцов. Для достижения этой цели необходима возможность планировать процесс техобслуживания и сопряженные с ним расходы.