Взаимодействие рынков жилых услуг и жилищного фонда

18.1. Взаимодействие рынков жилых услуг и жилищного фонда

Взаимодействие рынков жилищных услуг и жилищного фонда может быть проанализировано методом графического анализа. При этом связь между рынком жилищного фонда и рынком жилищных услуг осуществляется в принципе по двум направлениям:

• Эксплуатация. Размер квартплаты, определяемый на рынке жилищных услуг, является основным фактором при формировании спроса на жилищный фонд как предмет собственности. Ведь приобретая недвижимость, инвесторы в конечном счете приобретают источник текущего или будущего дохода. Таким образом, изменение квартплаты, происходящее на рынке жилищных услуг, объективно влияет на уровень спроса на рынке жилищного фонда.
• Строительство. Если интенсивность его возрастает и предложение жилищного фонда увеличивается, то падают не только цены на рынке жилищного фонда, но и размеры квартплаты на рынке жилищных услуг. Такая взаимосвязь между двумя рынками (рынком жилищного фонда и рынком жилищных услуг) иллюстрируется "четырехквадрантной" диаграммой, приведенной на рис. 18.1.

увеличить изображение
Рис. 18.1. Рынки жилищного фонда и жилищных услуг

При описании рис. 18.1 американские экономисты предлагают называть квадранты по сторонам света. Два правых квадранта (северо-восточный и юго-восточный) представляют рынок использования жилой площади (жилищных услуг), а два левых квадранта (северо-западный и юго-западный) - рынок жилищного фонда (недвижимости).

1. Северо-восточный квадрант: определяется текущая величина квартплаты. Этот квадрант имеет две оси: уровень квартплаты (в расчете на 1 кв. м жилой или общей площади) и размер жилой или общей площади (в кв. м). График показывает, как спрос на жилую площадь при данном состоянии экономики зависит от уровня квартплаты. Каждая точка на графике определяет величину спроса на жилую площадь, соответствующую данному уровню квартплаты, отложенному на вертикальной оси. Если спрос на жилье остается неизменным (неэластичным) при любой величине квартплаты, то график представляет собой почти вертикальную линию. Если спрос на жилье достаточно чувствителен к уровню квартплаты (эластичен), то график приближается к горизонтали. При экономическом подъеме график смещается: вверх, если число фирм и семей увеличивается (т. е. при том же уровне квартплаты спрос на жилье растет), и вниз - в ситуации экономического спада.

   В ситуации равновесия спрос на жилье D равен предлагаемой жилой площади S. Квартплата R должна быть определена таким образом, чтобы спрос в точности соответствовал предложению. Спрос, в свою очередь, зависит от квартплаты и общего состояния экономики:

   D (R, экономика) = S.

   Как отмечалось выше, предложение жилой площади на рынке жилищных услуг обусловлено ситуацией на рынке жилищного фонда. На рис. 18.1 квартплату определяют, откладывая величину предложения жилой площади по горизонтальной оси, строя перпендикуляр от этой площади к линии спроса и проводя горизонтальную линию от точки их пересечения к вертикальной оси.

2. Северо-западный квадрант: жилищный фонд. Этот квадрант представляет первую часть рынка жилищного фонда и имеет две оси: уровня квартплаты и цен (за единицу площади). Луч, исходящий из центра координат, представляет собой норму капитализации недвижимости, т. е. отношение квартплаты к цене. Это тот текущий доход, который стремятся получить инвесторы, приобретая недвижимость. Как правило, на норму капитализации влияют четыре фактора: ставка процента по долгосрочным займам; ожидаемый рост квартплаты; риск, связанный с получением дохода в форме квартплаты; установленные правительством налоги на недвижимость.

   Повышение нормы капитализации приведет к вращению луча по часовой стрелке, а ее понижение - к вращению луча в противоположном направлении. В этом квадранте норма капитализации выступает в качестве внешнего фактора, поскольку она основана на ставках процента и нормах прибыли на более широком рынке капитала (включающем ценные бумаги, акции и краткосрочные вклады).

   Таким образом, северо-западный квадрант предназначен для того, чтобы на основании величины квартплаты R из северо-восточного квадранта определить цену жилищного фонда P с помощью нормы капитализации i:

   

   
   

   Это производится следующим образом: от определенного ранее уровня квартплаты на вертикальной оси проводят горизонтальную линию до луча в северо-западном квадранте и из точки их пересечения опускают перпендикуляр на горизонтальную ось, получая цену жилой площади.

3. Юго-западный квадрант представляет ту часть рынка жилищного фонда, в которой определяются масштабы строительства нового жилья. Здесь график f (C) выражает затраты на новое строительство - С -затраты. Предполагается, что они растут при увеличении объемов строительства, т. е. график смещается на юго-запад. Он пересекает ось цен в точке, соответствующей минимальной цене (в расчете на единицу жилой площади), при которой строительство еще остается выгодным. Если бы при любых масштабах строительства затраты на него почти не изменялись, то указанный график представлял бы собой почти вертикальную линию. Однако "узкие места", нехватка земли и другие препятствия делают предложение нового жилья неэластичным, так что график отклоняется в сторону горизонтали. Определив стоимость единицы жилищного фонда в северо-западном квадранте, проводим вертикальную линию вниз, к графику затрат на новое строительство, а затем - горизонтальную у вертикальной оси, получаем объем нового строительства, при котором затраты на него равны ценам приобретаемого жилищного фонда. Более низкий объем строительства принесет дополнительную прибыль, и наоборот, при более высоком объеме строительство станет убыточным.

   Таким образом, цена жилищного фонда Р равна затратам на строительство (С -затратам), причем оба эти показателя зависят от объема строительства:

   Р = С-затратам = f (C).

4. В юго-восточном квадранте годовой объем нового строительства преобразуется в долгосрочный прирост жилищного фонда. Изменение жилищного фондаDS за данный период времени равно объему нового строительства за вычетом потерь жилищного фонда, выраженных нормой амортизации (сноса) d:

   DS = C - dS.

   Луч, выходящий из центра координат, отражает то количество жилищного фонда (по горизонтальной оси), для поддержания которого требуется данный годовой объем нового строительства, отложенный по вертикальной оси. Это означает, что при данном объеме жилищного фонда и соответствующем ему объеме строительства количество жилищного фонда будет оставаться постоянным с течением времени, так как амортизация будет в точности компенсироваться новым строительством, т. е. DS = 0, a S = C : d.

   Ежегодный прирост жилищного фонда равен разности между новым строительством и амортизацией. Допустим, норма амортизации составляет 1% в год, следовательно, DS = C - 0,01S. При измененном объеме строительства получим следующий объем жилищного фонда:

   S = С : 0,01.

   Это стационарный вариант уравнения DS = C - dS, представленный в юго-восточном квадранте в виде луча, выходящего из начала координат.

Таким образом, по методу американских аналитиков сделан полный оборот по диаграмме, состоящей из четырех квадрантов. Исходя из данного объема жилищного фонда, рынок жилищных услуг определяет величину квартплаты, которая затем преобразуется в цену приобретаемого жилищного фонда на рынке капитала. Эти цены, в свою очередь, вызывают определенный объем нового строительства, которое со временем создает некоторый прирост жилищного фонда. Если же исходный и конечный объемы жилищного фонда равны, то рынки жилищного фонда и жилищных услуг находятся в равновесии. Если же исходный и конечный объемы жилищного фонда отличаются, четыре рассматриваемые выше переменные (квартплата, цены, строительство и жилищный фонд) не находятся в полном равновесии. Если при этом начальное значение превышает конечное, то квартплата, цена жилья и объем его строительства должны повыситься. И наоборот, если исходное значение ниже конечного, то квартплата, цена и объем строительства должны понизиться. Это циклическое путешествие по "четырехквадрантной" диаграмме является простой иллюстрацией к решению системы уравнений, приведенных в этом параграфе.

В ситуации, когда жилье занимает сам его владелец, по-прежнему имеются четыре квадранта, но нет отдельных рынков жилищного фонда и жилищных услуг. Вместо этого цены на жилищный фонд и квартплата определяются одним решением на одном рынке. Данное решение, однако, зависит от тех же условий в экономике и на рынке капитала, что и в случае приобретения жилья для сдачи внаем.

Практическое значение схемы ( рис. 18.1) заключается в возможности проследить влияние различных изменений в экономике на рынок жилья. Как известно, экономике может иметь место рост и спад. В этом случае ставки процента по долгосрочным займам и другие факторы могут привести к смещению графика спроса на жилищный фонд. Изменения в доступности краткосрочных кредитов и местных правилах строительства могут изменить затраты на новое жилье. Каждое из этих изменений влечет за собой различные последствия, которые достаточно легко прослеживаются при рассмотрении альтернативных вариантов решения на диаграмме. В каждом случае следует, используя метод американских аналитиков, определить, в каком квадранте произошли изменения, проследить последствия этих изменений по другим квадрантам, прийти к долгосрочному равновесию.

По мере экономического роста кривая спроса на жилищные услуги в северо-восточном квадранте смещается вовне. Это отражает более высокий спрос на пользование жилой площадью при том же (или других) уровне квартплаты под влиянием увеличения доходов семей или их количества.

Если объем жилищного фонда задан, то квартплата должна возрасти, чтобы спрос на жилую площадь сравнялся с предложением. Повышение квартплаты влечет в дальнейшем увеличение цен на приобретаемое жилье в северо-западном квадранте, что, в свою очередь, приводит к росту объема строительства в юго-западном квадранте, а с течением времени - к увеличению жилищного фонда (юго-восточный квадрант). На рис. 18.2 новое рыночное равновесие представлено пунктирным прямоугольником, который во всех направлениях выходит за пределы прямоугольника, соединившего четыре графика в состоянии исходного равновесия.

увеличить изображение
Рис. 18.2. Рынки жилищного фонда и жилищных услуг

Таким образом, при поиске нового равновесного решения в условиях экономического роста на диаграмме образуется прямоугольник, выходящий за пределы исходного. Ни квартплата, ни цены, ни объем строительства, ни объем жилищного фонда не могут быть меньше исходных. Это, однако, не означает, что новое решение должно выглядеть как пропорциональное расширение исходного прямоугольника. Форма нового прямоугольника зависит от наклона отдельных кривых. Например, в случае высокой эластичности строительства по отношению к ценам на жилье (т. е. если график в юго-западном квадранте приближается к вертикали) новая величина квартплаты и новые цены будут лишь немного превышать исходные, в то время как объемы строительства и жилищного фонда увеличатся гораздо больше.

Таким образом, экономический рост увеличивает равновесные значения всех переменных жилищного рынка, а экономический спад уменьшает их.

В ситуации, когда смещается спрос на приобретение жилья в собственность, последствия этого явления существенно отличаются от тех, которые наблюдаются при изменении спроса на жилищные услуги. Такое смещение спроса на жилищный фонд может быть вызвано различными внешними факторами. Так, если ставка учетного процента в экономике поднимается (или падает), то и "отдача" от жилищной собственности становится соответственно ниже (выше) по сравнению с доходами от вложения денег в "твердые" ценные бумаги.

Это заставляет инвесторов извлекать капиталы из жилищной сферы (или, наоборот, вкладывать их туда). Если ожидается усиление (уменьшение) риска при инвестициях в жилье, то текущий доход от жилищной собственности может также стать недостаточным (или, наоборот, более чем значительным), чтобы заставить инвесторов приобретать именно жилье, а не другие ценности. На инвестиции в жилье могут сильно повлиять изменения государственной налоговой политики в отношении недвижимости. Так, при повышении нормы амортизации сдаваемого внаем жилья та же самая квартплата будет приносить более высокий доход после уплаты налогов.

Основной вопрос, на который должен быть дан ответ при исследовании рынка, должен содержать сведения о том, кто является потребителем продукции предприятия и кто может им стать в будущем. Выявленные потребители могут классифицироваться по относительно однородным группам - сегментам. Сегментация оправданна и для потребителей продукции малых предприятий, что в настоящее время является весьма актуальным.

Основные потребители и принципы их сегментации: географический; демографический; поведенческий; психографический. При исследовании рынка производится оценка численности покупателей в каждом из выделенных сегментов и замер спроса. На основе этих данных должен осуществляться отбор наиболее выгодных для предприятия сегментов - "целевых рынков".

Для первого года продаж в этом же пункте должны перечисляться потенциальные покупатели жилья (данные о контрактах, письменных обязательствах и т. п.), уже выразившие заинтересованность в данном жилье, и потенциальные потребители, не выразившие пока заинтересованности в продукте, причем объясняется, как именно следует их "завоевать".

Изучение мотивов поведения человека при выборе и покупке объекта недвижимости является основой для выработки способов эффективного воздействия на решение покупателей. При изложении мотивации покупателей потребительского рынка должны быть учтены факторы мотивации: культурного уровня потребителей; социальные; личностные; психологические, которые часто выступают на первое место. В бизнес-плане при этом могут быть отражены ответы на вопросы, изучаемые при анализе: а) привносит ли использование товара какую-то дополнительную ценность; б) сопоставима ли стоимость товара с его полезностью; в) необходимо ли присутствие в товаре всех свойств, которыми он обладает; г) существует ли товар, более полно отвечающий требованиям предполагаемого использования; д) можно ли подобрать для использования уже существующий стандартный товар; е) можно ли получить товар по более низкой цене.

Показатели целевого рынка рассматриваются, как емкость, эластичность спроса. При этом прогнозируются рост рынка и изменение доли по мере роста на примерно 3-5 лет.

Основные факторы, влияющие на рост рынка: а) тенденции развития отрасли; б) правительственная политика; в) изменение демографического состава населения; г) другие факторы.

С учетом этих факторов следует производить прогнозирование развития рынка, прежде всего - прогнозирование спроса. В бизнес-плане, который следует признать основным инструментом управления инвестициями и недвижимости, целесообразно привести данные о прогнозировании спроса на жилье на 3-5 лет. Для этого следует проанализировать: а) динамику численности населения с разбивкой по регионам и возрастным группам; б) потребление товара на душу населения; анализ таких данных позволяет выявить изменения в поведении потребителей; в) динамика доходов населения, отражающая перемещение расходов сdj - вес j-го параметра (параметрического индекса ej - значение параметрического индекса i-го параметра. Интегральный показатель относительной конкурентоспособности (К): если К > 1, то анализируемое изделие превосходит по конкурентоспособности образец, если К < 1, - уступает, если К = 1 - находится на одинаковом уровне.

Исследование механизма сбыта и каналов реализации должны помочь более точно определить стоимостные издержки этой функции маркетинга фирмы.

Теория рыночной сегментации основывается на предпосылке, что одна фирма в условиях конкуренции не в состоянии удовлетворить все потребности рынка на определенные товары, и поэтому она должна сконцентрироваться на реализации этого товара на тех сегментах рынка, которые наиболее привлекательны с точки зрения ее возможностей. Процесс рыночной сегментации состоит из четырех фаз: 1) определение характеристик или критериев, на основании которых рынок разбивается на сегменты; 2) использование этих характеристик и критериев для определения всех значительных рыночных сегментов; 3) определение общего целевого рынка путем объединения тех рыночных сегментов, которые больше всего соответствуют интересам фирмы; 4) практическое использование рыночной сегментации в маркетинговой и производственной.