Определение эксплуатационных затрат при оценке проектных решений жилых и общественных зданий

7.4. Планирование и смета

7.4.1. Долгосрочное планирование и смета

Для определения последствий различных аспектов ремонтной политики необходимо представление о будущей ценности имущества, а также о предстоящих инвестициях. Кроме того, важную роль играют факты и прогнозы в отношении развития рынка жилья и различные другие аспекты.

После проведения инвентаризации данных на длительный срок может быть определен уровень инвестиций и расходов на строительно-технические работы.

Такое планирование крайне необходимо для выработки точки зрения относительно желательного размера жилого фонда (как в количественном, так и качественном отношении).

Исходя из сделанного выбора можно приступить к созданию резервов. Финансовые прогнозы должны базироваться на замещенной стоимости строительных элементов и индексироваться на ежегодной основе.

7.4.2. Среднесрочное планирование и смета

При эффективном проведении необходимого и желательного ремонта имеющееся представление о состоянии дел достоверно лишь в течение считанных лет. Для среднесрочного планирования необходимо знание состояния дел на период в пять лет.

Среднесрочный план и смета являются основой для бюджета, поскольку список мероприятий, назначенных для проведения по результатам инвентаризации, сопоставлен с планом проводимой политики.

7.4.3. Краткосрочное планирование и смета

Данные среднесрочного плана на первый год являются основой для составления бюджета плановых работ на последующий год. В качестве подготовки составления бюджета все приблизительные сметы должны быть пересчитаны более точно. Смета, основанная на выборочной проверке домов, может считаться бюджетом лишь после тщательного осмотра-ревизии. В качестве подготовки проведения плановых работ составляется их описание с указанием качества и количества. На основе этого и проводится расчет расходов.

Расходы на материалы, вместе с расходами на оплату труда, составляют прямые затраты на техобслуживание. При выполнении работ своими силами в расходы на оплату труда включаются перерассчитанные посредством системы распределения расходов накладные расходы, непосредственно связанные с проведением работ. Необходимо добавить, что, независимо от того, выполняются ли работы своими силами или перепоручаются третьим лицам, предприятие несет расходы на подготовку к работе, например расходы на офис, контроль и надзор. Эти расходы варьируются в зависимости от формы организации труда и структуры почасовой оплаты труда. Таким образом, для плановых работ может быть составлен точный и потому достоверный бюджет, так как заранее известны объем, интенсивность работ, место, условия труда и используемые материалы.

7.4.4. Ремонт по жалобам жильцов

Этот вид работ невозможно предсказать и, значит, - спланировать. Для составления бюджета возможно достаточно точно оценить потребность в этом виде ремонта. Объем работ зависит от качества и частоты проведения текущих или ревизионных ремонтов. Известно, что при своевременном проведении плановых и ревизионных работ потребность в ремонте по жалобам снижается до минимального уровня и остается неизменной на этом уровне, зависимом от характеристик дома и степени удовлетворенности жильцов. Если исходить из того, что ситуация не изменится по сравнению с предшествующими годами, можно весьма точно подсчитать количество часов в год, необходимых для выполнения этого вида работ. Эти данные, безусловно, варьируются от комплекса к комплексу в зависимости от типа домов.

7.4.5. Ремонт при смене жильцов

Следующей статьей бюджета техобслуживания является ремонт при смене жильцов. При составлении плана или бюджета точно не известно, кто из съемщиков и когда прервет договор о найме, и уж точно не известно, какого рода работа потребуется.

В рамках бюджета можно приблизительно определить общую сумму требуемых денежных средств. В основе этих расчетов лежат несколько аспектов.

1. Один из них заключается в том, что должно быть определено, приходятся ли расходы на ремонт (под которыми предусматриваются все мероприятия или расходы) на счет съемщика или арендатора. В случае обнаружения нанесенного ущерба расходы на соответствующий ремонт несет съемщик. В связи с этим важна проводимая в этом направлении политика, равно как и возможность взыскания части расходов со съемщика. Те мероприятия, которые проводятся из-за случайного простоя квартиры, но не связаны со сменой жильцов, в понятие "ремонт при смене жильцов" не входят.
2. Число переездов можно весьма точно оценить по опыту предшествующих лет. При рассмотрении каждого района, квартала или комплекса нужно учитывать возраст дома, стоимость аренды, тип квартиры, месторасположение и т. д. Строительство поблизости новых домов может вызвать волну переездов из уже существующих. Такой же эффект может возникнуть от проведения реконструкции. Опыт предшествующих лет, так же как и наличие вышеназванных факторов, дают представление о возможном количестве переездов.
3. Третий фактор, который также можно оценить достаточно точно, - это время, необходимое для осмотра освобожденного съемщика жилья. Учтя общую ситуацию за предшествующие годы, можно с достаточной достоверностью составить смету расходов на этот вид работ на последующий период.

Полное представление

Для получения полного представления о планировании бюджета техобслуживания необходимо объединить прогнозы по отдельным комплексам. Это означает, что должны быть указаны точные показатели, касающиеся осуществления планового ремонта в предстоящем году.

Основой бюджета являются данные о ремонте по жалобам жильцов или при смене съемщиков, определенные на базе вышеназванных факторов. Итоговая сумма этих показателей в сочетании с соответствующими расходами на подготовку, контроль, надзор и т. д. составляет бюджет техобслуживания,

Разумеется, данным расходам должны противостоять доходы. В зависимости от потребности в тех или иных видах работ, проводимой ремонтной политики и причин возникновения неполадок должна быть определена приемлемая форма покрытия расходов.

7.4.6. Основание для определения эксплуатационных расходов

В 1910 г. в Петербурге была издана монография профессора В. А. Сокольского "Принципы экономичности и их выражение в современном строительстве", а в 1912 г. - "Принципы экономичности в строительном деле". Намного опередив свое время, В. А. Сокольский писал, в частности, что дешевая постройка не есть еще экономичная. "Не все дешево потом, за что заплачено сейчас дешевле".

Подтверждая известный постулат Витрувия и зодчих эпохи Возрождения, В. А. Сокольский считает, что постройка должна быть целесообразна, долговечна, красива и дешева, добавляя к трем первым требованиям еще и требования дешевизны здания и подчеркивая, что дешевизна не может быть достигнута за счет трех необходимых условий. И предупреждая, что не все дешево потом, за что заплачено сейчас дешевле, Сокольский выступает за "благоразумную экономию" и формулирует восемь основных принципов экономичности строительства:

1. Экономичность осуществляется не в ущерб основным законам, их не затрагивает и от них не зависит.
2. Будучи независимой от основных законов построения, экономичность в полной мере зависит от осуществления этих законов на деле, от способов и приемов удовлетворения неизменных и твердых требований, предъявляемых к постройке.
3. Экономичность есть функция всех трех измерений здания и их взаимного соотношения; завися порознь от плана и разреза, она зависит и от удачного соответствия того и другого.
4. Для правильной оценки экономичности отдельных частей здания надо рассматривать постройку не саму по себе, а в ряду других, с ней сопряженных.
5. Экономичность постройки, части здания, материала оценивается не по стоимости их создания, а в связи с условиями их осуществления и теми расходами, которые становятся неизбежными при пользовании ими.
6. Экономичность зависит в значительной мере от скорости постройки (изготовления материала и пр.).
7. Степень экономичности меняется от того, оцениваем ли мы здание отдельно стоящее или строящееся в ряду других.
8. Экономичность подчинена условиям места и времени.

Подчеркивая взаимосвязь архитектурного решения и экономичности, В. А. Сокольский писал: "Экономичность исключает какое бы то ни было излишество и требует минимума затрат труда и материалов, необходимых и достаточных для удовлетворения основных требований постройки". На первое место он выдвигает требования повышения уровня теплозащиты здания. Любопытно, что даже в те времена эта задача представлялась весьма важной, так как "цена топлива постепенно растет" и "пора перестать проматывать зря огромную ценность: зря - потому, что оказывается она и теперь уже дороже того, что думают, и дорожает непрерывно…". Призывая существенно повысить степень комфортности жилища, Сокольский требовал производить оценку решения с обязательным учетом результата его в перспективе: "Государству решать этот вопрос надо с крайней осторожностью и расчетливостью. Ибо государство живет не сегодняшним днем и его строительство - в грядущем - должно пройти века".

Таким образом, актуальные сегодня проблемы, связанные с экономичным содержанием зданий, были и прежде не менее актуальными.

В 1980-е гг. под руководством Госгражданстроя экономистами Научно-исследовательского института экономики строительства (НИИЭС) Госстроя, Ленинградского научно-исследовательского института (ЛНИИ) Академии коммунального хозяйства (АКХ) им. К. Д. Памфилова, Центрального научно-исследовательского института экспериментального проектирования (ЦНИИЭП) инженерного оборудования и ЦНИИЭП учебных зданий были разработаны Инструкция по определению эксплуатационных затрат при оценке проектных решений жилых и общественных зданий (СН 547-82/Госгражданстрой) и Инструкция по технико-экономической оценке этих зданий для конкретных условий строительства (СН 546-82/Госгражданстрой). На основе этих Инструкций проектными институтами страны производилась оценка эксплуатационных затрат всех жилых и общественных зданий, построенных в последующий период в городах, поселках и других населенных пунктах. Сегодня эти здания выступают на вторичном рынке в качестве объектов недвижимости. Таким образом, методические разработки, не потерявшие своего научного значения, могут быть и сегодня использованы при формировании и развитии рынка недвижимости в жилищной сфере.

В середине 1980-х гг. в ЦНИИЭП им. Б. С. Мезенцева были разработаны Рекомендации по определению эксплуатационных затрат при проектировании некоторых видов общественных зданий (кинотеатров, клубов, спортивных корпусов) (автор - В. З. Черняк). Концепция и методическая основа этих Рекомендаций до сих пор остаются в силе, хотя конкретные денежные показатели, разумеется, изменились.

В 1997 г. в системе Москомархитектуры был разработан Сборник базовых удельных показателей (БУП) для жилых и общественных зданий, включающий, наряду с показателями стоимости строительства и объема выпуска продукции, эксплуатационные затраты (МРР-2.1.02-97). Сборник, разработанный творческим коллективом (руководитель проекта Ю. В. Минаев, исполнители доктор экон. наук В. З. Черняк, академик АКХ А. Н. Кириллова), одобренный и рекомендованный Правительством г. Москвы организациям и предприятиям, осуществляющим инвестиционную деятельность в г. Москве и ЛПЗП, предназначен для разработки бизнес-планов строительства и реконструкции жилых и общественных зданий, а также элементов селитебных территорий в соответствии с концепциями их градостроительного развития. Большой конкретный материал этого Сборника сегодня устарел, но методическая база остается надежным инструментом для последующих научных разработок по совершенствованию методологии оценки зданий с учетом эксплуатационных затрат.

Эксплуатационные затраты определяются на основании:

• проектных материалов;
• нормативов по срокам службы конструктивных элементов зданий различного назначения и различных групп капитальности;
• штатных расписаний, ставок и должностных окладов (или среднегодовой заработной платы персонала по содержанию зданий в период их эксплуатации, установленных действующим законодательством, а также региональными нормами обслуживания и нормативами численности рабочих для технической эксплуатации и текущего ремонта жилого фонда;
• расценок на ремонт строительных конструкций и инженерного оборудования.

7.4.7. Номенклатура показателей эксплуатационных затрат и расчетные единицы их измерения

Эксплуатационные затраты включают:

• затраты на восстановление, ремонт зданий: отчисления на восстановление (реновацию), отчисления на капитальный ремонт, затраты на текущий ремонт;
• затраты на эксплуатацию систем инженерного оборудования зданий;
• отопление; водоснабжение; лифты; мусоропроводы; системы противопожарной безопасности и дымоудаления;
• затраты на содержание зданий и территорий:
  • мест общего пользования;
  • санитарно-гигиенических работ общественных зданий;
  • придомовых территорий;
  • внешних инженерных сетей;

При оценке проектов комплексов жилых и общественных зданий, а также проектов отдельных жилых зданий, отличающихся капитальностью, числом этажей, протяженностью, планировочными и конструктивными решениями, принимается полная номенклатура показателей эксплуатационных затрат.

При оценке проектов жилых зданий с одинаковыми конструктивными решениями, но отличающихся числом этажей, протяженностью и планировочными решениями, учитываются показатели затрат на эксплуатацию систем инженерного оборудования зданий, на содержание зданий и территорий, а также показатели административно-управленческих затрат жилищно-эксплуатационных организаций.

Показатели затрат на восстановление и ремонт зданий в таких случаях учитываются только по конструктивным решениям стен и перегородок.

При оценке проектов жилых зданий с однотипными конструктивными решениями и одинаковых по числу этажей учитываются отчисления на восстановление, показатели затрат на отопление зданий, содержание лифтов и мусоропроводов, а также показатели затрат на содержание мест общего пользования в период эксплуатации.

При оценке проектов жилых зданий, одинаковых по числу этажей, протяженности и планировочным решениям, но с различными конструктивными решениями, учитываются показатели затрат на восстановление и ремонт зданий, а также затрат на их отопление.

При оценке проектов общественных зданий, отличающихся числом этажей, планировочными и конструктивными решениями, учитываются показатели затрат на восстановление и ремонт зданий, на эксплуатацию систем инженерного оборудования, а также на содержание мест общего пользования в период эксплуатации.

При оценке проектов общественных зданий с одинаковыми конструктивными решениями, но отличающихся числом этажей и планировочными решениями, учитываются показатели затрат на эксплуатацию систем инженерного оборудования зданий, а также затрат на содержание мест общего пользования и на санитарно-гигиенические работы. Показатели затрат на восстановление и ремонт зданий в таких случаях учитываются только по конструктивным решениям стен и перегородок.

При оценке проектов общественных зданий одинаковой этажности с однотипными конструктивными решениями учитываются показатели затрат на отопление зданий, содержание лифтов и мусоропроводов, мест общего пользования, а при оценке проектов зданий с одинаковыми планировочными решениями, но различными по своим конструктивным решениям, учитываются показатели затрат на восстановление и ремонт зданий, а также затрат на их отопление.

Затраты, относящиеся к эксплуатационной деятельности учреждений и предприятий, размещенных в общественных зданиях, определяются в соответствии с требованиями отраслевых методических указаний.