Жилищно-коммунальное хозяйство и Градостроительный кодекс РФ

Виды территориальных зон. На территориях городских и сельских поселений могут устанавливаться территориальные зоны следующих видов:

• жилые зоны;
• общественно-деловые зоны;
• зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
• рекреационные зоны;
• зоны сельскохозяйственного использования;
• зоны специального назначения;
• зоны военных объектов;
• иные зоны режимных территорий.

В территориальных зонах могут выделяться подзоны, особенности использования территорий которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений на их использование, установленных земельным законодательством РФ, законодательством РФ об охране окружающей природной среды, законодательством РФ об охране памятников истории и культуры, иным законодательством РФ.

Жилые зоны. Жилые зоны предназначены для застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, культурных зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредное воздействие на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия).

К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, расположенные в пределах границ (черты) поселений.

Общественно-деловые зоны. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений среднего, профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий и иных зданий, строений и сооружений, стоянок автомобильного транспорта, центров деловой, финансовой, общественной активности.

В перечень объектов недвижимости, разрешенных к размещению в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

Производственные зоны. Производственные зоны предназначены для размещений промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих функционирование объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов.

В санитарно-защитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных учреждений, общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения, учреждений отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических кооперативов, а также производство сельскохозяйственной продукции.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктур. Зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи инженерного оборудования.

Для предотвращения вредного воздействия сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования на среду жизнедеятельности обеспечивается соблюдение необходимых расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон и других требований в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, а также со специальными нормативами, правилами застройки.

Рекреационные зоны. Рекреационные зоны предназначены для организации мест отдыха населения и включают в себя парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи, иные объекты. В рекреационные зоны могут включаться особо охраняемые природные территории и природные объекты.

На территориях рекреационных зон не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммуникационных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

Зоны сельскохозяйственного использования. В пределах границ (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования, занятые пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными зданиями, строениями, сооружениями. Территории указанных зон могут быть использованы в целях ведения сельского хозяйства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральным планом и правилами застройки.

Зоны специального назначения. Зоны специального назначения выделяются для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других видов территориальных зон городских и сельских поселений.

Зоны военных объектов и иных зон режимных территорий. Зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий предназначены для размещения объектов, в отношении территорий которых устанавливается особый режим. Порядок использования территорий указанных зон в пределах границ (черты) городских и сельских поселений устанавливается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, со специальными нормативами, с правилами застройки.

Территории пригородных зон городов. Территория пригородной зоны города включает в себя земли, примыкающие к границе (черте) города и предназначенные для развития территории данного города, (территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону данного города (территория резерва для развития поселения), размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной, транспортной инфраструктур, садоводческих и дачных кооперативов, мест отдыха населения, а также для ведения сельского хозяйства и выполнения защитных и санитарно-гигиенических функций.

Проекты планировки. Проект планировки - градостроительная документация, разработанная для частей территорий городских и сельских поселений и определяющая в соответствии с установленными в генеральных планах городских и сельских поселений элементами планировочной структуры. Проект планировки является основой для разработки проектов межевания территорий, проектов застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений.

Проекты межевания территорий. Проекты межевания территорий разрабатываются для застроенных территорий и подлежащих застройке территорий в границах установленных красных линий.

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий городских и сельских поселений устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, действовавших на период застройки указанных территорий.

Нормы предоставления земельных участков вновь осваиваемых территорий устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ, а также органами местного самоуправления в соответствии с правилами застройки.

Проекты застройки. Проекты застройки разрабатываются для территорий кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений в границах установленных красных линий или границах земельных участков. Проект застройки земельного участка может разрабатываться по инициативе застройщика.

Проектная документация. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляется на основе проектной документации - графических и текстовых материалов, определяющих объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта указанных объектов, а также благоустройства их земельных участков.

Проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ.

Разработка, финансирование, утверждение и определение порядка использования проектной документации, внесение в нее изменений осуществляется в установленном порядке по инициативе заказчика и за его счет.

Проектная документация, заказчиком которой являются органы местного самоуправления, утверждается этими органами в установленном порядке. Проектная документация, заказчиком которой являются физические и юридические лица, утверждается заказчиком в установленном порядке. Утвержденная проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство.

Разрешение на строительство. Разрешение на строительство - документ, удовлетворяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

Специальные разрешения. Разрешения на строительство объектов недвижимости, составляющих государственную тайну, выдаются на основании лицензий на проведение работ с использованием сведений, составляющих государственную тайну, в соответствии с законодательством РФ о государственной тайне.

Сервитуты в области градостроительства. В отношении объектов недвижимости в градостроительстве могут устанавливаться публичные и частные сервитуты.

Публичный сервитут устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления на основании градостроительной документации и правил застройки в случаях, если это определяется государственными или общественными интересами.

Частные сервитуты в области градостроительства могут устанавливаться в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости для обеспечения:

• строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений;
• строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной и транспортной инфраструктур;
• проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен;
• прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок;
• применения проникающих на чужой (соседний) земельный участок на определенной высоте устройств при возведении зданий, строений и сооружений;
• эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной застройки;
• других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Экономическая основа градостроительной деятельности.

Источники финансирования градостроительной деятельности. Финансирование градостроительной деятельности осуществляется за счет:

• средств местных бюджетов, в том числе средств, поступающих от платы за землю на социальное и инженерное обустройство территорий городских и сельских поселений;
• средств заказчиков, инвесторов;
• централизованных средств государственных учреждений и государственных унитарных предприятий;
• средств федерального бюджета, предназначенных для реализации федеральных целевых программ, программ социально-экономического развития;
• средств бюджетов субъектов РФ;
• средств целевых и внебюджетных фондов на разработку градостроительной документации, на проведение научно-исследовательских работ в области градостроительства, в том числе за счет отчислений от стоимости вводимых объектов недвижимости, независимо от их форм собственности и источников финансирования в размерах, установленных органами исполнительной власти субъектов РФ;
• средств, поступающих от граждан и юридических лиц в счет долевого участия на развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;
• средств, поступающих от приватизации государственных и муниципальных предприятий;
• средств, поступающих от разрешенной в установленном порядке деятельности и оказываемых соответствующими органами архитектуры и градостроительства услуг;
• иных источников.

Использование средств федерального бюджета на осуществление градостроительной деятельности. Средства федерального бюджета на осуществление градостроительной деятельности используются для финансирования:

• разработки градостроительной документации федерального уровня;
• разработки проектов федеральных законов и иных нормативных правовых актов, федеральных градостроительных нормативов и правил;
• проведения научно-исследовательских работ по важнейшим направлениям градостроительства;
• разработки и реализации федеральных целевых программ развития депрессивных районов, зон чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия, исторических поселений, инженерной, транспортной и социальной инфраструктур федерального значения, иных федеральных целевых программ, а также ведения государственного градостроительного кадастра.

Компенсация. Компенсация в административном порядке вреда, причиненного гражданам в результате нарушения законодательства Российской Федерации о градостроительстве и повлекшего за собой существенное изменение среды жизнедеятельности.

1. В случае причинения вреда гражданам в результате нарушения законодательства Российской Федерации о градостроительстве, повлекшего за собой существенное ухудшение среды жизнедеятельности, органы государственной власти РФ, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления могут принять решения о компенсации причиненного вреда, в том числе об установлении специальных льгот и пособий.
2. Специальные льготы и пособия устанавливаются для определенных категорий пострадавших граждан. Категории пострадавших граждан, которым устанавливаются специальные льготы и пособия, определяются соответствующими органами государственной власти и органами местного самоуправления.
3. Специальные льготы могут быть установлены в виде предоставления жилых помещений в первоочередном или во внеочередном порядке. Специальные пособия могут выплачиваться на переселение граждан и на минимальное обустройство ими новых мест жительства.
4. Средства на предоставление специальных льгот и пособий для определенных категорий пострадавших граждан выплачиваются за счет средств соответствующих бюджетов и иных не запрещенных законом источников.

Строительство (капитальное строительство) - крупнейшая отрасль материального производства, возведение и реконструкция зданий и сооружений. Термин "строительство" можно понимать двояко:

• в техническом, инженерном смысле - как вид производственной деятельности, который связан с проектно-изыскательскими работами, возведением зданий и сооружений различного назначения, реконструкцией, модернизацией, переоборудованием, перепрофилированием;
• в экономическом - как крупнейшая отрасль народного хозяйства.

Строительный комплекс - представляет собой совокупность строительных, монтажных и специальных подрядных организаций, предприятий промышленности строительных материалов, конструкций и деталей, изыскательских и проектных организаций, научно-исследовательских учреждений, действующих в сфере строительства и производства строительных материалов, учреждений инфраструктуры подрядного рынка, а также органов управления указанными структурами. Инвестиционно-строительный комплекс занимает важное место в развитии страны и территориальных образований - краев, республик, административных районов, крупных городов.

Строительная деятельность - деятельность по созданию основных фондов производственного и непроизводственного назначения - готовых к эксплуатации зданий, сооружений, их комплексов.

Строительная организация - государственное, муниципальное, акционерное или частное предприятие, созданное для выполнения строительных работ.

В составе строительного комплекса России более 125 тыс. строительных организаций и 14 тыс. предприятий промышленности строительных материалов различных форм собственности, в которых трудятся около 7 млн человек, или 11% всего трудоспособного населения.

На подрядный рынок выходят новые, в основном малые негосударственные организации; в строительстве их количество превысило 70 тыс. Создается полноценный рынок подрядных работ.

Продукцией строительства являются новые и реконструируемые производственные предприятия, жилые и общественные здания, а также сооружения, включая капитально отремонтированные.

К новому строительству относится строительство зданий, сооружений, комплексов производственного и непроизводственного назначения, осуществляемого в целях создания строительной продукции.

Реконструкция представляет собой переустройство существующих объектов, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения.

Строительная индустрия - производственная основа капитального строительства как отрасли материального производства.

Строительство играет важную роль в развитии всех других отраслей народного хозяйства и в то же время само использует продукцию свыше 50 отраслей промышленности, а также машиностроения, лесной, металлургической, химической и т. д.

Капитальные вложения - это затраты на создание новых, реконструкцию и совершенствование действующих фондов народного хозяйства производственного и непроизводственного назначения.

Инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов осуществляется в форме капитальных вложений.

Для рыночных отношений в строительном комплексе отчетливо прослеживаются следующие особенности, относящиеся к строительству в целом, независимо от его специфики:

• связь с землей;
• сравнительно длительные сроки исполнения;
• большие единовременные затраты капитальных вложений.

Существуют также особенности, связанные со спецификой вида строительной деятельности, например, когда строительно-монтажные организации, занятые в жилищно-гражданском строительстве, функционируют в основном на региональных рынках, в то время как занятые в производственном строительстве (особенно в нефтедобывающей промышленности, транспорте энергетике и т. п.) работают и на других территориях. Эта особенность наиболее характерна для узкоспециализированных строительно-монтажных организаций. В промышленности строительных материалов, производства строительных машин и механизмов, технологического оборудования рынок имеет региональный ареал своей деятельности.

Кризисное состояние экономики народного хозяйства при переходе к рынку обусловливает специфические трудности строительного комплекса.

Строительный рынок как система включает:

• субъекты строительного рынка;
• объекты рыночных отношений;
• инфраструктуру рынка строительного комплекса;
• рыночный механизм;
• государственный контроль;
• регулирование и саморегулирование рынка.

Субъектами строительного рынка являются:

• инвесторы;
• заказчики;
• подрядчики;
• проектно-научные организации;
• научно-исследовательские институты;
• предприятия промышленности строительных материалов, изделий и конструкций;
• предприятия строительного и дорожного машиностроения;
• предприятия-изготовители технологического, энергетического и другого оборудования.

Объектами рыночных отношений являются:

• строительная продукция (здания, сооружения, объекты, их комплексы и др.);
• строительные машины;
• транспортные средства;
• материалы, изделия, конструкции;
• капитал;
• рабочая сила;
• информация и т. д.

Инфраструктура рынка строительного комплекса включает:

• банки - Центральный (государственный), внешнеэкономические, инвестиционные, акционерные коммерческие, ипотечные и др.;
• биржи - товарно-сырьевые, трудовых ресурсов, фондовые (ценных бумаг), недвижимости и др.;
• брокерские конторы и фирмы;
• институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные общества и фирмы открытого и закрытого типа и др.;
• иностранные инвесторы;
• агентские, посреднические, рекламные, информационные службы и фирмы;
• инженерно-консультационные центры;
• аудиторские фирмы;
• венчурные (рисковые) предприятия в строительном комплексе;
• фонды и программы поддержки малого бизнеса;
• арбитраж, суд и др.

На основе налоговых обязательств, субвенций, антимонопольных мер, норм амортизационных отчислений и т. д. государство регулирует институциональные зависимости субъектов строительного рынка и его инфраструктуры.

Работой бирж и тендерных торгов саморегулируется процесс рыночных отношений.

Рынок строительного комплекса нормально функционирует только при наличии современной информационной системы, его обслуживающей. Основными задачами информационной системы строительного рынка являются:

• знание потребностей в строительной продукции на местах со стороны возможных заказчиков (инвесторов);
• создание соответствующего банка данных;
• владение информацией о текущих возможностях строительно-монтажных организаций; об объемах, номенклатуре, качестве, ценах выпускаемых строительных материалов, изделий и конструкций; об инвестиционных проектах, обладающих коммерческой самостоятельностью;
• взаимосвязь с рынком недвижимости;
• создание в центре и регионах условий для проведения тендеров (торгов) по проектам, финансовым (инвестиционным) ресурсам, строительным материалам, механизмам, строительной продукции;
• взаимодействие с центральными ведомствами - Министерством экономики, Министерством финансов РФ и др., а также с местными административными органами.

При формировании экономической среды в целях повышения инвестиционной активности основными сферами капиталовложений, направление средств в которые подлежат государственному воздействию, являются следующие:

• производства, ориентированные на выпуск импортозамещающей продукции, включая промежуточную, поставки которой были прекращены при нарушении производственно-экономических связей;
• предприятия, ориентированные на выпуск конкурентоспособной продукции;
• производства, на продукцию которых (согласно прогнозным оценкам) в течение длительного времени будет сохраняться повышенный спрос;
• предприятия, осваивающие выпуск новых видов продукции или продукцию более высокого качества;
• производственная и социальная инфраструктуры, где воздействие экономического механизма требуется для преодоления традиционного отставания в ее инвестировании и достижения уровня, необходимого для эффективного функционирования основного производства.

Строительно-монтажные работы - работы по возведению, расширению, переустройству зданий и сооружений, санитарно-техническому устройству водоснабжения и канализации, по устройству осветительных проводок, а также по сооружению фундаментов под оборудование, по сборке и установке оборудования, по устройству газопроводов, линий электропередач и т. п.

Строительные мощности - можно рассматривать в двух аспектах:

1. под производственной мощностью строительно-монтажных организаций понимается максимально возможный объем СМР, который может быть выполнен его собственными силами в планируемом периоде при соответствующей структуре работ и наиболее полном использовании имеющихся трудовых, материально-технических и финансовых ресурсов на основе организации производства, труда и управления в условиях сложившейся производственной структуры;
2. производственную мощность строительно-монтажной организации можно рассматривать как совокупность строительно-технических мощностей по отдельным видам работ, определяемых по тому же методу.

Строительный генеральный план - входит в состав проекта организации строительства (ПОС) и проекта производства работ (ППР). Строительный генеральный план для характерных периодов строительства включает расположение постоянных зданий и сооружений, постоянные и временные железные и автомобильные дороги, основные инженерные сети, источники обеспечения стройплощадки электроэнергией, паром и места подключения временных инженерных сетей к действующим, склады, монтажные краны и другие строительные машины, механизированные установки, объекты производственной базы (с выделением объектов, сооружаемых в подготовительный период), существующие и подлежащие сносу строения.