Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

18.1. Сущность, основные понятия, необходимость и цели оценки

С переходом экономики России на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка.

Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребности общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

• земельные участки;
• участки недр;
• обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плаванья, космические объекты (ст. 130 ГК РФ). По закону к недвижимости может быть отнесено и другое имущество.

Согласно ГК РФ предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Поэтому предприятие можно отнести к недвижимости. Ранее в законодательстве понятие "юридическое лицо" нередко отождествлялось с понятием "предприятие". ГК РФ исходит из того, что предприятие является не субъектом, а объектом юридических прав. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды, других сделок.

В ГК РФ дано следующее определение понятия юридического лица. Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственном, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету (ст. 48 ГК РФ).

Развитие рынка недвижимости тесно взаимосвязано с оценкой имущества и бизнеса.

Оценка недвижимости - операция по определению стоимости объекта.

Оценка - важнейшая функция маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки принятия решения в области управления недвижимостью. Оценить недвижимость - значит, определить рыночную стоимость объекта.

Рыночная стоимость недвижимости - наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке.

Оценка предприятия (бизнеса) - это более сложный и трудоемкий процесс по сравнению с оценкой имущества.

Сложность оценки предприятия (бизнеса) заключается в том, что предприятие в этом случае рассматривается как единый имущественный комплекс, способный производить продукцию (работы, услуги), т.е. приносить определенный доход. И в этом случае надо учитывать множество факторов, которые имеются на момент оценки и которые появятся в будущем. А это очень сложно сделать.

Иное дело, когда мы оцениваем отдельное транспортное средство, оборудование, здание или сооружение. В этом случае больше определенностей.

Бизнес - это определенная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, обладающим всеми признаками товара. Но этот товар особого рода.

Оценку бизнеса необходимо рассматривать с двух позиций.

1. Оценка как процесс.
2. Оценка как результат.

Оценка бизнеса - это совокупность действий оценщика, направленных на определение объективной рыночной стоимости предприятия.

Оценка как результат. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена прав на собственность, по которой она может быть продана.

Оценка стоимости - наше представление или мнение о реальном, истинном по сути неизвестном значении стоимости.

В оценочной деятельности различают следующие виды стоимости предприятия: рыночную, инвестиционную, ликвидационную, залоговую, балансовую и др.

В ст. 3 Федерального закона от 6 августа 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" дается следующее определение рыночной стоимости.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, если стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и при условии, что на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Этот вид стоимости применяется при решении всех вопросов, связанных с федеральными и местными налогами. Именно рыночную стоимость определяют при оценке для целей купли-продажи предприятия или части его активов.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Инвестиционная стоимость - это стоимость предприятия для конкретного инвестора или групп инвесторов. Инвестиционная стоимость определяется как основа индивидуальных требований к инвестициям. Типичный инвестор, вкладывая в бизнес, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данных инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

Стоимость воспроизводства - это затраты на воспроизводство точной копии предприятия или другого актива, даже если есть более экономичные аналоги. Точная копия означает, что объект воспроизводится с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ, что и у объекта оценки. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Не учитывается при этом только физический износ.

Стоимость замещения - это затраты на создание предприятия, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных и прогрессивных материалов, конструкций, оборудования. Этот вид стоимости широко используется в сфере страхования.

Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже, - это денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости.

Залоговая стоимость - оценка предприятия по рыночной стоимости для целей ипотечного кредитования.

Балансовая стоимость - затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает первоначальной и восстановительной. Первоначальная стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию. Восстановительная стоимость - это стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях; определяется в процессе переоценки основных фондов.

В основе оценки бизнеса лежит предположение, что его сегодняшняя стоимость равна стоимости будущих выгод (доходов), которые собственник может получить в результате владения данной собственностью (бизнесом).

Действительно, разумный покупатель согласится инвестировать в компанию только в том случае, если текущая стоимость ожидаемых доходов от собственности будет по меньшей мере равна цене приобретения. Точно так же рационально мыслящий продавец в нормальных условиях не будет продавать свою собственность, если текущая стоимость тех же ожидаемых доходов больше, чем продажная цена.

Цель оценки - расчет и обоснование рыночной стоимости предприятия.

Оценка предприятия не является самоцелью, она подчинена решению определенной, конкретной задачи.

Оценщику необходимо знать задачу, ради которой проводится оценка, только тогда он сможет правильно выбрать нужный методический инструментарий.

Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке стоимости предприятия:

• продажа предприятия;
• продажа части имущества предприятия (земельных участков, зданий, сооружений);
• реорганизация (слияние, разделение, поглощение и т.п.) и ликвидация предприятия, проводимые как по решению его собственников, так и по решению арбитражного суда или в случае банкротства предприятия;
• купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг (покупка предприятия или его части, находящихся в акционерной собственности);
• купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или ООО (доля оценивается в денежных единицах);
• передача предприятия в аренду. Оценка стоимости важна для назначения арендной платы и осуществления последующего выкупа арендатором (если это предусмотрено договором аренды);
• осуществление инвестиционного проекта развития предприятия, когда для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия;
• получение кредита под залог имущества предприятия (ипотека);
• страхование имущества предприятия;
• определение налоговой базы для начисления налога на имущество;
• переоценка основных фондов;
• при приватизации;
• при передаче в доверительное управление;
• при национализации;
• передача в качестве вклада в уставные капиталы.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости имущественного комплекса во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т.д.

По мере развития рыночных отношений, в том числе и рынка недвижимости в РФ, потребность в оценке будет возрастать, а следовательно, и в специалистах в области оценки бизнеса.

18.2. Факторы, влияющие на оценку стоимости предприятия

Для объективной оценки стоимости предприятия необходимо знать факторы, на нее влияющие, и учитывать их в оценочной деятельности. Все эти факторы можно объединить в две группы: внешние и внутренние.

К внешним факторам можно отнести: состояние национальной экономики и тенденции ее развития; политическую и социальную обстановку в стране; инвестиционную привлекательность в стране; уровень инфляции; экономические и социальные планы государства на перспективу и др. Таким образом, внешние факторы связаны с конкретной обстановкой на макроуровне и тенденцией ее изменения.

Внутренние факторы связаны со сложившейся обстановкой в месте нахождения оцениваемого предприятия. К ним можно отнести: соотношение спроса и предложения; инвестиционную привлекательность оцениваемого предприятия; инвестиционную привлекательность региона; инвестиционный риск; ликвидность оцениваемого предприятия; степень контроля инвестора (собственника) над приобретаемым предприятием; настоящую и будущую прибыль оцениваемого бизнеса и др.

В зависимости от того, как влияют факторы на оценку стоимости предприятия, все их можно расчленить на две группы: позитивные и негативные.

Позитивные факторы - это такие факторы, которые положительно влияют на оценку стоимости предприятия, а негативные - отрицательно.

Например, к позитивным факторам можно отнести: опережение спроса над предложением; приобретение владельцем полного контроля над приобретаемой недвижимостью; высокие доходы в будущем от приобретаемой собственности; низкий инвестиционный риск и др.

К негативным факторам можно отнести: низкую инвестиционную привлекательность региона, в котором расположено предприятие; слабый менеджмент на предприятии; опережение предложения над спросом; высокий инвестиционный риск и др.