Основы ипотечного жилищного кредитования

16.1. Ипотека как разновидность залога и ее роль в развитии ипотечного кредитования

Банковское кредитование, в том числе и ипотечное, осуществляется при соблюдении системы основополагающих принципов, одним из которых является возвратность кредита. Гарантией его возврата выступает обеспечение, которое находит свое выражение в системе экономических и правовых отношений кредитора и заемщика, формирующихся из кредитной сделки.

Правовая сторона механизма обеспечения возврата кредита обусловливается объективной сущностью кредита и практикой кредитных отношений, сопровождающихся высокими кредитными рисками.

Реализация обеспечения возвратности кредита осуществляется посредством принятия кредитором совокупности мер, направленных на уменьшение риска неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком его обязательств по возврату кредита и процентов за пользование им согласно кредитному договору. Экономической основой возврата кредита, предоставленного на производственные цели, является кругооборот и оборот капитала. Возврат потребительского кредита осуществляется за счет совокупных доходов заемщика. В целях гарантии возмещения требований кредиторов и используется обеспечение исполнения обязательств.

Мировой опыт свидетельствует, что одним из наиболее надежных способов обеспечения исполнения обязательств является залог. Особый интерес к использованию института залога объясняется прежде всего его достаточно высокой надежностью в сравнении с другими способами обеспечения.

Залог представляет собой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения заемщиком обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Согласно ст. 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена.

Предмет залога должен отвечать критериям приемлемости и достаточности.

Критерий приемлемости отражает качественную определенность предмета залога. Основными требованиями, предъявляемыми к качеству залога, являются ликвидность, долговременность хранения, возможность осуществления контроля за его состоянием.

Критерий достаточности отражает количественную сторону залога. В этом случае в качестве основного требования к залогу выступает превышение стоимости заложенного имущества по сравнению с основным обязательством. Залог должен обеспечивать не только возврат ссуды, но и уплату соответствующих процентов и неустоек по договору в случае его невыполнения. В объем требований залогодержателя включаются также возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, и возмещение необходимых расходов на содержание заложенного имущества и расходов по взысканию(Гражданский кодекс Российской Федерации. Разд. III. Ст. 337.).

Одним из видов залога является ипотека - одна из наиболее привлекательных для банков разновидностей обеспечения кредита. Особенность данного вида залога состоит в том, что его предметом выступает недвижимое имущество.

Правовые характеристики ипотеки обеспечивают надежность залоговых отношений по причине того, что она подлежит обязательной государственной регистрации. Кроме того, при несостоятельности (банкротстве) должника по обязательству, обеспеченному залогом, имущество, служащее его предметом, не включается в конкурсную массу, удовлетворение требований кредитора осуществляется в обычном порядке, а не в порядке конкурсного производства.

Рассматривая ипотеку как залог недвижимости, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 17 июля 2009 г. № 166-ФЗ) (далее - Закон об ипотеке) представляет перечень объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки:

Остановимся кратко на характеристике объектов ипотеки, представленных Законом об ипотеке, так или иначе связанных с ипотечным жилищным кредитованием.

Отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей, поэтому земля является объектом ипотеки.

Предметом ипотеки могут быть земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения) (ст. 62).

Долгосрочный характер и значительная сумма ипотечного кредита, а также сохранение за залогодателем права владения и пользования земельным участком делают его одним из наиболее привлекательных видов ипотечного кредита.

Этот вид залога эффективен и для кредитора, что в первую очередь объясняется большей возможностью обращения взыскания и реализацией по сравнению с жилой недвижимостью.

При ипотеке земельного участка право залога (ипотеки) распространяется также на находящиеся или строящиеся на нем здания или сооружения залогодателя (ст. 64, п. 1). Эта норма носит диспозитивный характер, так как законодательство предусматривает наличие в договоре ипотеки условия, предусматривающего ипотеку только земельного участка. При обращении взыскания на заложенное имущество, т. е. земельный участок, находящиеся на нем здание и сооружение остаются в собственности залогодателя. В этом случае он приобретает право ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования зданий и сооружений в соответствии с их назначением.

Значимость земли как предмета ипотеки обусловливает то, что законодательство рассматривает ипотеку земли более жестко. Количество и состав такого предмета залога в силу естественных причин ограничены, а их использование затрагивает интересы общества в целом. Поэтому на земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяется требование о разрешенном пользовании, которое в первую очередь касается целевого использования земельного участка.

Предметом жилищной ипотеки являются индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, комнаты, предназначенные для постоянного проживания. Следовательно, дачи, садовые домики и другие строения могут быть предметом ипотеки на общих основаниях, но не предметом жилищной ипотеки.

Статья 77 Закона об ипотеке устанавливает, что жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилье, что является основополагающим правилом о возникновении ипотеки в силу закона на жилой дом или квартиру, которые приобретены или построены полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Закон об ипотеке уточняет положение ГК РФ касательно имущества, заложенного по договору об ипотеке. В частности, более расширительно трактуются основания обращения взыскания на имущество. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т. е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (ст. 50, п. 2).

Законом также предусматриваются случаи, при которых залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом.

Аналогичные последствия получают действия залогодателя в том случае, если имущество, заложенное по договору ипотеки отчуждается им другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 39).

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Он вступает в силу с момента такой регистрации.

Регистрация ипотеки является публичной. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав любому лицу независимо от места совершения регистрации.

Несмотря на то что залоговая конструкция по своей сути достаточно консервативна из-за длительности процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, в отдельных случаях ее не может заменить никакое другое обеспечение. В первую очередь это касается долгосрочного кредитования, в том числе ипотечного жилищного. Ипотека обладает специфическими особенностями, позволяющими использовать ее как эффективный механизм обеспечения кредита. Во-первых, только залог недвижимого имущества может снизить риски кредитора при долгосрочном кредитовании, поскольку ни один иной предмет залога не способен обеспечить его сохранность на длительном промежутке времени. Во-вторых, высокая стоимость заложенного имущества позволяет обеспечивать предоставление значительных по сумме кредитов, необходимых для приобретения недвижимости. Необходимо добавить, что стоимость недвижимого имущества, в первую очередь жилья, увеличивается вместе с ростом инфляции, что снижает кредитные риски для банков и обеспечивает возможность заемщику погасить в полном объеме свои обязательства.

По своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие функции:

Кроме отмеченных выше основополагающих сторон ипотеки в кредитных сделках ее роль можно выделить и в других сферах экономики. Так, развитие долгосрочного ипотечного кредитования, обеспечением которого является ипотека, повышает платежеспособный спрос населения на жилье, в результате чего повышаются объемы жилищного строительства и сопряженных с ним отраслей: промышленности строительных материалов, строительства объектов инфраструктуры, дорожного строительства, городского транспорта, в которых заняты миллионы людей.

Ипотечное кредитование ведет к усилению процессов сбережения населения. Трансформация сбережений в инвестиции коммерческими банками способствует ускоренному развитию экономических процессов в целом.

16.2. Теоретические и организационные аспекты ипотечного кредита

Система ипотечного жилищного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством как в экономической, так и социальной политике. Целью развития ипотечного кредитования служат улучшение жилищных условий населения, а также стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства.

Ипотечный кредит - сложная финансово-кредитная категория, под которой понимается совокупность экономических отношений, складывающихся по поводу движения ссуженной стоимости и ее рефинансирования.

Ипотечное кредитование включает два блока операций:

Важным вопросом в познании сущности ипотечного кредита является определение его классификационной принадлежности.

Классификация форм кредита осуществляется по различным признакам. Базовым признаком такой классификации признается характер использования ссуженной стоимости. С позиции этого критерия кредиты могут носить производительный и потребительский характер и выражать движение капитала и движение денег соответственно. Производительная форма кредита связана с особенностями использования полученных средств от кредитора. Движение стоимости в отраслях материального производства является движением капитала как возрастающей стоимости. Производительное использование кредита создает основу для его возврата с учетом процентов.

Отмеченное положение считается основополагающим для определения природы потребительского кредита, который характеризуется непроизводительным использованием и возвратом кредита за счет других источников, в частности совокупного дохода заемщика - физического лица. С позиции этого подхода жилищный кредит следует признать разновидностью потребительского кредита.

В зарубежной научной литературе классификация банковских ссуд осуществляется также по критерию их использования. В данном контексте выделяются ссуды торгово-промышленным предприятиям, финансовым организациям, частным лицам. Это означает, что ссуда, выданная предприятию под залог недвижимости, относится к категории торгово-промышленных ссуд, а ссуда, выданная физическому лицу, - как ссуда частному лицу.

Исключение составляет ипотечный кредит. Несмотря на то что в США достаточно широко используется залог недвижимого имущества, под ипотечным кредитом понимается только жилищный кредит. Такое положение отличается своей логикой. В данном случае критерием ипотечного жилищного кредита выступает его обеспечение, т. е. ипотека, что обусловлено той ролью, которую она играет в развитии ипотечного жилищного кредитования: ипотека служит основой формирования финансовых ресурсов, необходимых при долгосрочных кредитах.

На рисунке 16.1 представлена классификация кредитов по признаку целевого использования ссуженной стоимости.

Сущность экономической категории, как известно, проявляется через ее функции. Основополагающей функцией кредита как категории распределения признается распределительная. Кроме указанной функции различными авторами выделяются функции: эмиссионная, контрольная, стимулирующая и др.

Согласно теории кредита, формы кредитных отношений, реализуя сущность кредита и его назначение, осуществляют те же функции, что и кредит как экономическая категория. На наш взгляд, это касается только основополагающей функции кредита - распределительной. Являясь формой или видом кредитных отношений, они не теряют своей категориальности. Их видовые отличия проявляются через свои специфические функции.

Можно выделить следующие функции ипотечного кредита: распределительную, формирования рынка жилья, инвестиционную.

В какой бы форме ни проявлялась сущность кредита, она не меняет своей природы, отражающей ее общественное назначение перераспределения временно свободных ресурсов одних субъектов в пользу других, ощущающих временный их недостаток. Следовательно, ипотечный кредит выражает свою сущность прежде всего посредством распределительной функции.

Функция формирования рынка жилой недвижимости, являющегося основой развития ипотечного кредита, обусловливается ростом платежеспособного спроса населения, в результате чего увеличивается число сделок купли-продажи жилья.

Инвестиционная функция ипотечного кредита проявляется через систему сбережений населения. Рост сбережений населения в целях накопления денежных средств для решения в том числе и жилищных проблем в банковском секторе экономики способствует трансформации их в инвестиции и использованию в развитии экономических процессов в обществе.

Кроме того, отвлечение средств от текущего потребления в сферу сбережений препятствует росту цен потребительского рынка и способствует снижению инфляционных процессов.

Рассматривая ипотечный кредит как экономическую категорию, необходимо выделить характер отношений, складывающихся между конкретными субъектами, а также особенности объектов кредитных отношений, т. е. исследовать структуру кредита.

Основными субъектами кредитных отношений являются кредитор и заемщик. Становление этих субъектов в ипотечных кредитных отношениях обусловлено в первую очередь развитием рыночной экономики, в которой жилье становится товаром. Его приобретение основной частью населения зависимо от привлечения кредитных ресурсов. Для того чтобы между кредитором и заемщиком могли сложиться кредитные отношения, кредитор должен располагать достаточной ресурсной базой. В связи с этим особенностью функционирования ипотечного кредита является то, что длительные сроки предоставления кредита заставляют кредитора осуществлять процессы его рефинансирования, в результате чего классическая схема банковского кредита "заемщик - кредитор" принимает иную форму при ипотечном кредите: "заемщик - кредитор - инвестор". Отсюда можно сделать вывод, что кредитор в ипотечных кредитных отношениях выполняет лишь функцию выдачи кредита, чем ограничивается его связь с ипотечными кредитными отношениями.

Система ипотечного кредитования характеризуется достаточно большим количеством участников, что является одной из особенностей ипотечного кредитования и определяется спецификой ипотечного процесса. К субъектам ипотечного кредитования можно отнести: заемщика, кредитора, орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; риелторские и страховые компании, операторов вторичного рынка, инвесторов, государство. Все эти субъекты выступают участниками рынка ипотечного жилищного кредитования.

Следует отметить, что обязательное участие в сделках риелторских компаний, органа регистрации прав на недвижимое имущество, органов опеки и попечительства присуще только ипотечному кредитованию.

Элементом структуры кредитных отношений является их объект, т. е. ссуженная стоимость.

Особенность ссуженной стоимости в банковском кредите, носящем производительный характер, заключается в том, что она обладает особой добавочной потребительной стоимостью, способной ускорять воспроизводственный процесс. Касательно ипотечного кредита ссуженная стоимость здесь таким качеством не обладает и непосредственного влияния на него не оказывает.

Важной чертой ссуженной стоимости является ее авансирующий характер. Несмотря на то что ссуженная стоимость при ипотечном кредите не используется производительно, тем не менее она также носит авансирующий характер, ибо население решает свои жилищные вопросы только после накопления требуемой суммы денежных средств. К тому же оно может получить доход от того, что приобретение жилья по окончании этапа накопления денежных средств обошлось бы ему дороже.

Основу ипотечного кредита, раскрывающего его сущность, составляет возвратность кредита, т. е. движение ссуженной стоимости. Возвратность кредита во многом обеспечивается соблюдением принципов кредитования, образующих методологическую основу функционирования кредита как экономической категории.

К принципам кредитования относятся: срочность, платность, обеспеченность, целевой характер кредита. Принципы кредитования едины для всех форм кредитных отношений, в том числе ипотечных.

Ипотечный кредит имеет свои характеристики. В зависимости от ссуженной стоимости он относится к денежной форме кредита. В зависимости от того, кто является кредитором как субъектом кредитных отношений, ипотечный кредит относится к банковскому кредиту, хотя в качестве кредитора может выступать небанковская кредитная организация.

В зависимости от целевых потребностей заемщика кредит является разновидностью потребительского кредита, используемого на цели потребления. Более детальная характеристика формы кредита определяется как вид кредита. Единых мировых стандартов классификации кредита не существует. В России приняты следующие классификационные признаки: стадии воспроизводства, обслуживаемые кредитом; отраслевая направленность; объекты кредитования; обеспечение кредита; срочность кредита; платность и др.

В то же время ипотечный кредит имеет существенные отличия от классических форм кредитования, в связи с чем среди основных признаков необходимо выделить следующие: объект кредитования; схема погашения кредита; способ рефинансирования, вид используемой кредитной ставки.

Схема классификации видов ипотечного кредита представлена на рис. 16.2

Кредитные отношения должны развиваться с учетом производственных и общественных потребностей, т. е. иметь свои границы. Кредит стимулирует воспроизводственные процессы, однако избыточное кредитование равно как и недостаточное, обусловливает негативное влияние на развитие экономики. Данное положение особенно актуально для развития системы ипотечного кредитования.

Рост объемов предоставляемых кредитов, имевший место в последние годы в России, при низких объемах жилищного строительства приводит к снижению заинтересованности строительных организаций в ускорении процессов производства и обеспечивает возможность получения высоких финансовых результатов за счет ценового фактора. Вместе с тем касательно строительного производства необходимо учитывать, что оно характеризуется неэластичным предложением на увеличение платежеспособного спроса, в результате чего неуправляемый процесс ипотечного кредитования на макроуровне приводит к возникновению избыточного спроса при низком уровне доходности населения в целом по России.

В то же время ограничение размеров предоставляемого банковского кредита обусловливает снижение платежеспособного спроса и негативно складывается на сдерживании цен, в результате чего начинают снижаться объемы строительства. При этом, учитывая отмеченные особенности строительства, организации вынуждены завершать строительный процесс при отсутствии финансирования. Остановка строительного производства означает возникновение рецессии строительной отрасли в целом.

Определение обоснованных границ кредита важно и на микроуровне, в первую очередь для банковской деятельности, что обусловлено доминирующим положением банков на рынке ипотечного кредитования.

При определении границ ипотечного кредита необходимо учитывать ряд факторов:

Одним из серьезных факторов, который определяет предложение кредита, является спрос на него населения. В то же время в силу низкой обеспеченности жильем населения потенциальный спрос на кредит достаточно велик, что не позволяет на сегодняшний день учитывать этот фактор, ибо тенденции развития ипотечного кредитования последних лет формировались под воздействием в первую очередь спроса населения и государственной поддержки его роста.

16.3. Финансовый механизм ипотечного кредитования

Одной из важнейших проблем развития ипотечного кредитования является мобилизация необходимых финансовых ресурсов. В целях решения отмеченной проблемы банковские структуры используют различные инструменты рефинансирования.

Рефинансирование - это процесс преобразования растянутых во времени потоков денежных средств в единовременное (разовое) получение их в определенном объеме. Другими словами, суть рефинансирования заключается в возврате в короткие сроки денежных средств, выданных в виде долгосрочных кредитов.

Посредством рефинансирования решается и вторая, не менее важная, проблема первичного кредитора - риск ликвидности, означающий вероятность возникновения у банка потребности в денежных средствах в тот момент, когда они находятся в активных операциях.

Выбор методов привлечения долгосрочных инвестиций в систему ипотечного кредитования определяется различными факторами, среди которых можно выделить: сложившиеся модели ипотечного кредитования, степень развития финансового рынка, уровень развития правовой базы. Отмеченные факторы определили следующие методы и схемы рефинансирования:

При продаже сформированного пула кредитов (портфель однородных по своим условиям кредитов) активы списываются с баланса банка и полностью переходят на баланс приобретающей его организации. При этом кредитор осуществляет возврат денежных средств, выданных в виде кредитов. Основным фактором, влияющим на выбор этого метода рефинансирования, является недостаточно развитый финансовый рынок, а также опасность потери ликвидности в результате значительного объема долгосрочных ресурсов на балансе банка.

Другой метод рефинансирования связан с выпуском ипотечных ценных бумаг, обеспеченных сформированным пулом кредитов. Аналогичным образом банковские структуры осуществляют привлечение дополнительных финансовых ресурсов в целях расширения своей деятельности. Ее можно квалифицировать как инвестиционную схему. В таком случае активы остаются на балансе банка, который продолжает обслуживание кредитов или передает их сервисному агенту. Платежи по облигациям инвесторам, разместившим в них свои свободные средства, формируются банком в соответствии с платежами заемщиков по кредитным договорам, включенным в пул.

Рассмотренная схема рефинансирования наиболее эффективно работает в странах с развитой финансовой системой и значительной емкостью рынка ценных бумаг. В этих условиях возрастает роль государства в создании условий, способствующих повышению рейтинга ценных бумаг и росту их востребованности у инвесторов.

Наибольшее распространение в мировой практике получила секьюритизация ипотечных кредитов, механизм которой был разработан в США. В более широком смысле он рассматривается как форма финансового инжиниринга и направлен на управление активами и пассивами баланса в целях изменения структуры портфеля и перевода его в более защищенную форму с лучшими стоимостными и рисковыми характеристиками(Разумова И.А. Ипотечное кредитование : учебн. пособие. СПб. : Питер, 2006. С. 29–30.). Касательно системы ипотечного кредитования под секьюритизацией понимается продажа и вывод активов с рисковыми характеристиками с баланса кредитора в целях дальнейшего выпуска ипотечных ценных бумаг как инструмента привлечения долгосрочных ресурсов в систему ипотечного кредитования.

В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в рамках двух классических моделей: одноуровневой (европейской, в первую очередь немецкой) и двухуровневой (американской).

Немецкая одноуровневая модель объединяет:

Суть одноуровневой системы ипотечного банка состоит в том, что банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты посредством выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов (Pfandbrief).

Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора. 1 января 1900 г. в Германии вступил в силу Закон об ипотечных банках. Основные принципы Закона, положенные в основу организации ипотечных банков, предусматривали:

Формирование ресурсов ипотечных банков происходит по классической инвестиционной схеме. Поскольку долгосрочных средств для выдачи ипотечных кредитов недостаточно, банки используют дополнительные источники их привлечения:

Закладные листы (ипотечные облигации) являются долговыми обязательствами банка, обеспеченными кредитными требованиями, перед их держателями. Закладные листы гарантируют вкладчикам капитала стабильный доход на длительный срок. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия.

Крупнейшим рынком облигаций в Европе, основанных на ипотеке, является рынок Германии. Во многих отношениях он служит эталоном и образцом для подражания.

Закладные листы обычно имеют несколько более высокую доходность по сравнению с государственными облигациями. В Германии их выпускают 45 финансовых учреждений: 25 частных ипотечных банков, 18 государственных (земельных) кредитных учреждений и 2 частных банка по ипотечному кредитованию судов. Доля частных ипотечных банков в выпуске пфандбрифов(Пфандбрифы — облигации, выпускаемые немецкими ипотечными банками для финансирования операций) составляет примерно 70%.

К выпуску облигаций предъявляются жесткие требования. Так, проценты по ним не должны превышать процентные выплаты по ссудам. Кроме того, должно соблюдаться соответствие между сроками ипотечных кредитов и сроками привлеченных средств. Замена обеспечения строго контролируется. Когда она невозможна, допускается использование государственных облигаций, однако их доля не должна превышать 10% общей стоимости обеспечения.

Ссуды, профинансированные с помощью закладных листов, не должны превышать 60% консервативно определенной стоимости имущества. На практике цифра составляет 50-55%. Таким образом, владельцы ценных бумаг полностью застрахованы от риска снижения цен на недвижимость. Ссуды, превышающие 60%-ное ограничение, возможны и реально осуществляются, но их финансирование допускается только с помощью иных инструментов, например необеспеченных облигаций. Причем объем этих ссуд не может превышать 20% банковского портфеля ипотечных кредитов. Более рискованные коммерческие проекты (нежилые помещения) не могут превышать 10% всех ипотечных кредитов.

В случае банкротства ипотечного банка инвесторы получают преимущественное право по требованиям из закладных листов.

Закладные листы имеют и более широкое применение. Они могут, в частности, использоваться в ломбардном кредитовании центральным банком. Кроме того, если инвестиционные фонды в общем порядке не в состоянии инвестировать более 10% активов в ценные бумаги одного эмитента, то для закладных листов эта цифра составляет 20%.

Схема одноуровневой модели организации ипотечного кредитования представлена на рис. 16.3.

Источник: Разумова И.А. Указ. соч. С. 97.

Другая модель (стройсберкассы) предполагает осуществление мобилизации свободных денежных средств населения в специализированных кредитных институтах, а также последующее их размещение в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилья (жилищная ипотека).

Модель системы стройсбережений замкнута. Источниками ресурсов ипотечного кредитования служат вклады и платежи в погашение ссуд (а также бюджетные средства в качестве субсидий по стройсбережениям).

Следует отметить, что данная схема имеет довольно много отрицательных факторов, в частности:

В то же время сосредоточение всей финансово-технологической цепочки в одних руках и максимальная возможность стабильно функционировать практически автономно от внешнего финансового рынка являются положительными факторами, компенсирующими ее недостатки. Финансовый и правовой механизмы работы таких институтов достаточно прост и потому данная модель легко встраивается в любые правовые рамки и организационные схемы ипотечного кредитования.

Так, в целях решения вопросов привлечения кредитных ресурсов, а также увеличения сроков кредитования образуются инвестиционные группы, включающие несколько кредитных институтов, включая сберегательные банки, ипотечный банк, стройсберкассу, страховую компанию и др. Такая группа представляет заемщику синдицированный кредит и все сопутствующие услуги. В результате такого объединения изменяются параметры кредитования (увеличиваются сроки, снижаются процентные ставки, увеличивается размер кредита и др.), а также его организационный процесс (заемщик по принципу "одного окна" осуществляет процедуры страхования, оценки стоимости жилья, риелтерские услуги, регистрацию и др.).

Правительство Германии всячески содействует развитию данной системы финансирования жилищного строительства. Например, на сбережения для жилищного строительства начисляется премия в размере 10%. Кроме того, может выплачиваться субсидия на этапах накопления или финансирования. Существует государственная помощь в погашении кредита, процентные и налоговые льготы. Широко применяется субсидирование ипотечных кредитов предприятиями, в которых работают заемщики.

Таким образом, основным достоинством одноуровневой модели является сравнительно низкая стоимость ее организации по отношению к двухуровневой модели, что существенно снижает стоимость кредита для заемщика. К тому же одноуровневая модель более проста в законодательном регулировании. Это определяет ее широкое применение в странах Западной Европы (именно поэтому ее называют классической, континентальной моделью), а также в ряде других стран.

Крупнейшим в мире является ипотечный рынок США - один из наиболее развитых и сложных как по форме организации, так и по видам финансовых и ипотечных инструментов рынок. На нем действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т. п.

Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам, которые в свою очередь могут: переуступить их вторичным инвесторам; сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

В связи с этим в развитии ипотечного кредитования важное место отводилось формированию организаций - операторов вторичного рынка (ипотечных агентов). С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - федеральная национальная ипотечная ассоциация "Фанни Мэй" (Fannie Mae), корпорация жилищного кредитования "Фредди Мак" (Freddie Mack) и правительственная национальная ипотечная ассоциация "Джинни Мэй" (Ginnie Mae).

Переход к современной жилищной ипотечной системе внебюджетного инвестирования происходил в США несколько десятков лет.

В соответствии с Законом о жилье, принятым в 1934 г., в США была создана Федеральная корпорация по страхованию счетов в ссудосберегательных ассоциациях. Она способствовала притоку средств, направляемых на американский рынок жилья. Созданная в том же году Федеральная администрация по вопросам жилья обеспечивала правительственные гарантии кредиторам при предоставлении ссуды на покупку домов тем семьям, которые не имеют возможности приобрести дома другим образом, кроме как за счет ссуд под залог недвижимого имущества. Основным же направлением ее деятельности являлось страхование кредитов, выдаваемых кредитными учреждениями.

В 1968 г. из "Фанни Мэй" была выделена государственная национальная ипотечная ассоциация "Джинни Мэй", а сама "Фанни Мэй" стала частной публичной корпорацией. Тем не менее она по-прежнему действует на основе закона 1938 г. и контролируется Министерством жилищного строительства и городского развития и Министерством финансов. Согласно своему уставу корпорация может приобретать только жилищные ипотеки. Свои пассивы она образует за счет выпуска собственных ценных бумаг и размещения их на внутреннем и внешнем рынках. В настоящее время корпорация "Фанни Мэй" превратилась в крупнейшего инвестора в жилищные ипотеки. Ей принадлежит четвертая часть всех закладных в США.

В 1944 г. правительство создало программу "Ссуды для администрации ветеранов", которая предоставляла гарантии для ветеранов вооруженных сил США (Администрация по делам ветеранов).

Принятые меры способствовали росту потоков внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Активизации инвестиционного процесса на жилищном рынке в 40-50-х гг. способствовали возрастание доходов многих американских семей и их стремление вложить свои средства в строительство собственного дома. Таким образом, к концу 50-х гг. в США сложилась национальная модель внебюджетного жилищного инвестирования.

Произведенный в 1970 г. выпуск ценных бумаг Правительственной национальной ипотечной ассоциацией ознаменовал рождение одного из самых крупномасштабных рынков ценных бумаг - рынка бумаг, обеспеченных ипотекой. В 1981 г. появились сходные инструменты "Фанни Мэй", а затем и "Фредди Мак". В 1977 г. Банк Америки (Ваnk оf Аmeriса) стал первым частным учреждением, выпустившим эти инструменты, за ним последовали и другие.

Ценные бумаги "Фанни Мэй" и "Фредди Мак" не имеют гарантий правительства США. Тем не менее, учитывая особый статус этих организаций, а также принципы их работы, исключающие рискованные вложения, их ценные бумаги по своим инвестиционным качествам практически не отличаются от государственных.

Организации предъявляют жесткие требования к качеству ипотечных кредитов. Принимаются кредиты, застрахованные Федеральной жилищной администрацией или Администрацией по делам ветеранов. Прочие ссуды требуют обязательной страховки в части, превышающей 75% стоимости недвижимости.

Эмиссию ценных бумаг и их размещение осуществляют, как правило, специально созданные компании, обладающие лицензией на проведение подобных операций. Обычно при секьюритизации активов создается отдельная управляющая компания, исключительным видом деятельности которой является обслуживание переводимого на ее баланс кредитного пула. Она проводит сбор платежей заемщиков и формирует денежный поток платежей в пользу ипотечных агентов, которые приобретают права по кредитным обязательствам заемщиков. Иногда управляющая компания является также платежным и сервисным агентом.

Процесс рефинансирования путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных), представлен на рис. 16.4.

Как видно из приведенной схемы, эмитенты ценных бумаг (ипотечные агентства) являются проводником платежей от заемщиков к инвесторам. Периодичность и размер выплат определяются поступлениями денежных средств по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск ценных бумаг.

Таким образом, двухуровневая модель более стабильна, потому что механизм секьюритизации в сравнении с программами рефинансирования за счет долговых обязательств позволяет:

В результате стандарты ипотечного кредитования в США отличаются большими сроками (20-30 лет), низким уровнем кредитной ставки (5-7%) и доступным размером первоначального взноса (10-20%).

Концепцией развития ипотечного кредитования в России предусмотрено его развитие на базе двухуровневой модели, принятой Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28, при которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (ипотекой).

Основным методом рефинансирования ипотечных кредитов также является секьюритизация, предполагающая разграничение функций ипотечного кредитора и эмитента ценных бумаг. Первичный кредитор продает принадлежащие ему обязательства по ипотечным кредитам специализированной организации, которая занимается аккумуляцией денежных ресурсов для ипотечного кредитования путем выпуска ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию.

Согласно российскому законодательству уступка прав (требований) кредитора регламентируется главой 24 ГК РФ и осуществляется по договору цессии.

Следует отметить, что при долгосрочном ипотечном кредитовании форма уступки прав (требований) на основании договора "цессии" сопряжена со значительными сложностями, касающимися оформления договоров при каждой уступке прав (требований), их государственной регистрации, при этом неоднократная передача таких прав требует повторения указанных процедур. Как следствие растут дополнительные расходы по уплате государственных пошлин и сборов, а также налоговых платежей.

Все вместе это определило использование в российской практике других инструментов рефинансирования, основанных на ипотеке (залоге недвижимости). В качестве такого инструмента выступает закладная. В этом случае она рассматривается как самостоятельная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:

Введение Законом об ипотеке закладной, как более простого и удобного инструмента рефинансирования ипотечных кредитов, позволило решить, по крайней мере, правовые вопросы. Однако, несмотря на кажущуюся простоту обращения закладной, приобретение прав по каждой конкретной закладной требует от инвестора тщательного изучения всех существенных условий как по основному, так и по обеспечивающему обязательствам, зафиксированным в ней. Закладные являются персонифицированными ценными бумагами и отражают все особенности каждого конкретного обязательства. Поэтому относительно простая форма передачи закладной не обеспечивает ей высокой ликвидности. По своей сути процесс оценки ее надежности аналогичен процедуре оценки конкретных обязательств по ипотечным кредитам.

Центральным звеном системы рефинансирования ипотечных кредитов в России является Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, функционирующее в качестве национального оператора на вторичном рынке ипотечных кредитов. Важнейшей задачей агентства является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, а также других ипотечных структур, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению путем приобретения закладных, оформленных на выданные кредиты. Денежные средства для этого привлекаются на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги могут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечивает непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищную сферу.

Взаимоотношения Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию с участниками ипотечной схемы представлены на рис. 16.5.

Контрольные вопросы