Основы бизнес-планирования

Местонахождение

Показывать лекцию целиком

Выбор надлежащего месторасположения предприятия - существенное обстоятельство успеха в бизнесе. Не всегда разумно начинать бизнес в каком-либо месте только потому, что это дешево. Вы можете проиграть, если для вашего бизнеса месторасположение играет решающую роль.

Раздел "Местонахождение" особенно важен для предприятий, создающих большую нагрузку на окружающую среду, и для мелких предприятий торговли, сервиса и общественного питания. Одно дело, если ваш будущий магазин будет расположен около метро, и совсем другое - внутри микрорайона, незаметного с улиц, по которым идет основной людской поток. Впрочем, если микрорайон достаточно велик и рядом с вами нет конкурирующих магазинов и мастерских, то преуспеть можно и в таких условиях.

Начинается глава бизнес-плана с описания положительных и отрицательных сторон местонахождения предприятия. В зависимости от вида деятельности предприятия требования к его местонахождению могут быть различными. Для многих предприятий обрабатывающей промышленности на первом месте может стоять близость транспортных магистралей, для энергоемких производств - соседство электростанции, для наукоемкого производства - возможность укомплектования научными кадрами. В любом случае анализ местонахождения должен учитывать:

  • наличие трудовых ресурсов;
  • местные стандарты уровня жизни и связанный с ними возможный уровень заработной платы;
  • близость к клиентам и/или поставщикам;
  • возможные транспортные расходы;
  • доступность и развитость энергетических ресурсов, промышленной и социальной инфраструктуры;
  • уровень арендной платы;
  • местные налоги и законы и т.д.

    • В любом случае надо точно знать и уметь объяснить следующее:

  • Причины выбора места для размещения вашего бизнеса.
  • Каковы его окрестности?
  • Каковы ограничения на деятельность в этом районе?
  • Какие предприятия работают рядом и будут ли они вашими конкурентами?
  • Почему вы отдали предпочтение этому месту?
  • Какие другие варианты вы осмотрели?
  • Какова стоимость аренды или покупки?
  • Собираетесь ли вы оставаться на этом месте постоянно? Если нет, то когда планируете переехать?
  • Находится ли здание, где вы размещаетесь или собираетесь разместиться, в вашей собственности или же вы арендуете его?
  • Опишите условия аренды, налоги, условия продления аренды и возможный рост арендной платы.
  • Приведите план помещения, в котором вы хотите разместиться.
  • Если вы хотите что-либо построить или модернизировать, приведите план помещения после перестройки и оценку требуемых затрат.
    •

    Рассматриваются вопросы (по вариантам):

  • Покупательская активность в этом районе.
  • Удобство подъезда.
  • Оживленность движения транспортных средств.
  • Оживленность движения пешеходов.
  • Наличие мест парковки.
  • Сообщение общественным транспортом.
  • Расположение улицы.
  • Ближайшие конкуренты.
  • Место для витрины.
  • Удобство входа и выхода.
  • Доступ с тыльной стороны здания для доставки грузов.
  • Необходимые коммунальные услуги.
  • Состояние здания.
  • Необходимость изменения соглашения об аренде.
  • Стоимость аренды.
  • Срок аренды.
  • Период, по истечении которого помещение может быть освобождено.
  • Ограничения на деятельность в районе.
  • Предыстория района.
    •

    Итого:

    Вариант размещения бизнеса, набравший наибольшую сумму, является предпочтительным.

    Примерное содержание Раздела "Местонахождение" в строительной отрасли

    Характеристика района и участка строительства

    Оценка развитости транспортной сети инженерных коммуникаций, экологических и санитарно-эпидемиологических условий, социально-политической обстановки и других факторов района строительства.

    Результаты социологических опросов, встреч на сходах с населением района, референдума (если они проводились) об отношении жителей к будущему объекту.

    Оценка характеристик земельных участков, предложенных органами местной администрации для размещения намечаемого к строительству объекта.

    Обоснование места (трассы) размещения объекта

    Оценка возможности (приемлемости) размещения объекта в данном районе на выделенных площадках (отсутствие факторов, способных оказать негативное влияние на технологический процесс и качество продукции).

    Подбор участка, обеспечивающего минимум затрат по его освоению и эксплуатации (минимальная протяженность подлежащих строительству транспортных и инженерных коммуникаций, необходимость устройства и содержания дренажного хозяйства и строительства, других защитных инженерных сооружений, удаленность площадки от мест проживания потенциальных работников, удаленность и мощность базы стройиндустрии и др.).

    Обоснование выбранного места размещения объекта, трассы сооружения, размеров земельного участка, санитарной (охранной) зоны, схем прокладки трасс и коммуникаций. Краткая характеристика выбранного варианта; основные критерии его оптимальности.

    Плата за землю

    Общая потребность земель, включая ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут) для прокладки транспортных и инженерных коммуникаций. Анализ целевого назначения земель, отчуждаемых под строительство. Расчет убытков собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, причиненных изъятием или временным занятием земель, включая упущенную выгоду. Оценка рыночной стоимости прав собственности (аренды) земли и ежегодных плат за землю, включая сервитут.

    Состав исходно-разрешительной документации. Затраты по оформлению отвода земельного участка

    Уточнение состава исходно-разрешительной документации, требуемой для оформления землеотвода в соответствии с Порядком предоставления земельного участка под строительство объектов, действующих в регионе.

    Изложение принципиальных условий и требований служб местной администрации и территориальных органов государственного надзора к объекту строительства; меры, предусмотренные в соответствующих разделах обоснований инвестиций (сделать ссылки), по их выполнению.

    Предыдущее занятие Следующее занятие
    Вернуться к учебному плану
    ^